上海写字楼市场报告 2022年 Q4

金融及专业服务行业租赁需求活跃 上海甲级写字楼市场 knightfrank.com.cn 季度报告 2022年第四季度 概览和展望 2022年上海调整总部企业的认定标准，吸引外资企业来华投资。2022年上海新认定跨国企业地区总部和研发中心分别为60家和25家，至此累计设立跨国企业地区总部891家，外资研发中心531家。从数据来看，上海仍是外资企业进入中国开展业务的首选城市，同时外资企业对于中国经济发展持乐观态度。 第四季度，上海写字楼市场有六个新项目竣工交付，主要位于前滩、外滩和后世博区域，总计为市场带来345,549平方米的办公面积，新供面积环比下降48%，同比大 幅增加591%。2022年全年的市场新供达到127.53万平方米，与2019年相比增幅为77.7%。 第四季度，企业降低运营成本的租赁策略促成市场租金进一步下跌至每天每平方米人民币8.50元，环比下跌0.69%，同比微跌0.02%。市场空置率在大量新项目入市的影响下有所上升至16.7%，环比上升0.8个百分点，同比上升2个百分点。全年市场净吸纳量达到594,419平方米，较去年同比下降70%左右。第四季度，市场租赁需求稳定在金融、专业服务以及TMT这些热点行业。 我们认为随着疫情封控政策调整，社会面的重新开放，上海的经济发展将迎来一波反弹，写字楼市场因此也重现活力。预计未来两年内，市场将会有超过250万平方米的新项目入市。伴随经济提振带来的租赁活动增加，我们认为2023年租赁市场将会企稳，市场租金以及出租情况都将稳中有升。值得注意的是，疫情以来，企业对于员工健康以及楼宇绿色环保的关注持续增加，未来业主将会考虑投入更多成本来升级改造楼宇的科技及绿色环保含量来迎合租户的需求。 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 2022年2022年 2022年 2022年 345平方,5米49 第四季度新增供应 第四季度净吸纳量 99平方,1米31 第四季度租金 元8/平.方5米0/天 第四季度空置率 16.7% 按季变幅：下季预测： 48% 按季变幅： 下季预测： 41% 按季变幅： 下季预测： 0.69% 按季变幅：下季预测： 0.8个百分点 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 图二：2022-2025年及以后各区域新增写字楼面积 千平方米 4,000 3,500 3,000 南静安区(南京西路) 浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩) 2,500 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区) 普陀区(长风-真如) 2,000 1,500 虹口区(北外滩、四川北路) 北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 闵行区(虹桥商务区、莘庄) 1,000 500 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 0 2022 资料来源:莱坊研究部 2023 2024 2025+ ， 、 供应和需求 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 3,000 供应量（左轴）净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 30% 2,500 25% 2,000 20% 1,500 15% 1,000 10% 500 5% 0 0% 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 资料来源:莱坊研究部 第四季度写字楼市场有多个新项目入市包括位于前滩的前滩国际广场（44,000平方米）、位于外滩的绿地外滩中心T3 （110,000平方米）以及位于火车站的改造项目丽丰天际中心（65,000平方米）。 从新成交租赁来看，第四季度，金融机构专业服务企业以及TMT企业的租赁活动要多于其他行业，接近60%的市场租赁需求来源于上述行业。其中基金公司以及律所对于核心位置的甲级写字楼的租赁需求非常旺盛。例如银河基金在震旦国际大楼租用5,000平方米的办公面积。达辉律师事务所在静安嘉里中心1座租用了1,000平方米的办公面积。自动驾驶芯片研发企业黑芝麻芯片在前滩中心租用了3,400平方米的办公面积。 第四季度，大部分分市场依然面临市场需求萎缩的局面。有限的市场需求依然集中在热门赛道和传统行业。小陆家嘴、徐汇滨江以及苏河湾是租赁活动较多的分市场，金融机构、专业服务的租赁需求增加 租金走势 人民币/平方米/天 12.00 图四：甲级写字楼租金走势 资料来源:莱坊研究部 第四季度，全市甲级写字楼的平均租金继续下跌至每天每平方米人民币8.50元，环比下跌0.69%。全年租金与2021年相比微跌0.02%。核心商务区的平均租金虽然继续下跌至每天每平方米人民币11.38元，不过与2021年相比仍有2.14%的升幅。在金融、专业服务以及TMT行业中高新科技企业等高租金给付行业需求增长的带动下，核心商务区的南京西路与小陆家嘴租金同比增幅分别为3.05%和2.21%。 10.008.006.004.002.000.00 Q1Q2Q3Q4 2010 Q1Q2Q3Q4 2011 Q1Q2Q3Q4 2012 Q1Q2Q3Q4 2013 Q1Q2Q3Q4 2014 Q1Q2Q3Q4 2015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q2Q3Q4 2020 Q1Q2Q3Q4 2021 Q1Q2Q3Q4 2022 2022年，在大部分企业控制运营成本的大背景下，写字楼业主方这一轮的调租行为满足有租赁需求但预算有限的企业需求，这也导致大部分分市场的市场租金较2021年继续向下调整。此外，由于目前市 带动了这些分市场的市场空置率环比分别下跌6个百分点、3.5个百分点和7.8个百分点。 2022年虽然受到防疫封控以及经济不确定的影响，市场整体需求较弱，不过市场内仍然出现新的需求增长点，生物医药、 芯片科技、新能源汽车等受政策加持的行业都有非常明显的需求增加。疫情之下零售需求留在国内，使各零售品牌的业绩有所提升，不少零售品牌企业在2022年产生了升级办公空间以及搬迁的需求。 场租金处于相对低点，部分业务线受疫情影响有限的企业抓住机会在今年完成扩租和升级。 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2022年第四季度 区域项目租户面积（平方米）交易类型 7,000 南京西路小陆家嘴 前滩 1788国际中心 震旦国际大厦 前滩中心 古驰银河基金黑芝麻芯片 5,000 扩租新租 新租 虹桥商务区 虹桥丽宝广场 麦格纳 3,400 续租 南京西路 静安嘉里中心一座 达辉律师事务所 3,000 续租 1,000 资注料：所来有源成:交莱均坊有研待究落部实 投资市场 2022年全年上海写字楼大宗交易市场成交金额为人民币506亿元，成交金额较2020年和2021年均有所增加。自用买家依然是市场主要买家类别之一，占比接近50%。疫情封控三年使得写字楼物业投资价值处于阶段性低点，激发了科技类、能源类的自用买家以及寻找市场价值洼地的机会型和风险偏好买家的入场。 外资对于国内投资市场充满信心，特别是资本证券化的稳步推进，年末外资加大收购优质项目的力度，险资、基金公司以及房地产企业表现积极。 12月19日，友邦保险以人民币约50.3亿元成功投得上海实森置业的控股权，从而获得位于虹口北外滩的北外滩89街坊商业、 办公及文化综合地产项目，即正在建设中的上实中心。 11月22日，继2018年买下虹桥富力中心T2，晶科能源又以人民币7.07亿元购买上海虹桥富力中心T3整栋写字楼。虹桥富力中心位于虹桥商务区核心位置，由富力地产开发，总建筑面积330,000平方米。 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 存量:142.2 虹桥商务区 中山公园 租金:5.48 存量:40.9 南京西路 存量:138.9 上海火车站 存量:78.4 存量:88.7 人民广场 外滩金融聚集带 北外滩 空置率:23.7% 租金:7.76 空置率:6.4% 租金:11.56 空置率:7.1% 租金:7.40 空置率:23.4% 租金:8.43 存量:59.3 存量:77.0 空置率:8.5% 租金:9.66 空置率:7.8% 租金:8.36 空置率:27.4% 核心商务区 中央商务区 中央商务区扩展区 新兴商务区 市场 2,417 万平方米 总存量约 存量:141.2 新虹桥 租金:7.44 存量:60.1 徐家汇 存量:88.7 徐汇滨江 存量:87.5 前滩 淮海中路 小陆家嘴 世纪大道 存量:94.3 空置率:14.4% 租金:8.35 空置率:23.5% 租金:6.26 空置率:30.7% 租金:9.36 存量:102.0 空置率:5.6% 租金:10.22 存量:278.7 空置率:6.0% 租金:11.85 空置率:5.7% 租金:8.99 空置率:7.3% 资料来源:莱坊研究部 注:存量单位为万平方米；租金为平均有效租金，人民币/平方米/天；空置率为平均空置率 上海甲级写字楼市场数据图（2022年第四季度） 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海写字楼服务部 朱磊 高级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 王兆麒 董事，大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 李章南 上海办公楼服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 近期研究报告 聚焦金融业 写字楼租户市场专题报告 北京写字楼市场报告 2022年第四季度 上海写字楼市场报告 2022年第三季度 广州写字楼市场报告 2022年第三季度 深圳写字楼市场报告 2022年第三季度 2022年亚太区房地产前景展望 可从以下网址查看莱坊其他报告： knightfrank.com.cn 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。