2025年不动产ABS市场分析：发行持续活跃，资产类别多样化，多层次REITs市场稳步构建

2025年中国不动产ABS市场呈现“债权类产品稳中有进、权益类产品爆发增长”的格局。政策体系围绕“盘活存量资产、构建多层次REITs市场体系”的核心目标，从资产端、产品端到市场端构建了全方位的支撑框架。具体政策包括基金业协会发布《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》、上交所发布《上海证券交易所公司债券和资产支持证券发行上市挂牌业务指南》、国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》、证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》。

市场发行情况呈现以下特征：

1. CMBS/CMBN和类REITs：2025年发行149单，规模2178.78亿元，单数增长但规模下降。CMBS/CMBN发行89单，规模1091.86亿元，占比提升；类REITs发行60单，规模1086.92亿元，占比下降。交易所市场仍是主力，特定标识项目数量增长。基础资产类型以基础设施、办公物业、混合类资产和商业物业为主。发行利率维持低位，平均分别为2.55%和2.46%。实际融资人区域头部集中，企业性质以地方国有企业为主。信用表现方面，新发产品信用等级高度集中，评级调整主要因底层资产风险，违约金额下降。
2. 持有型不动产ABS：2025年发行29单，规模537.50亿元，同比激增480%和407%。设有特定标识项目从无到有，基础资产类型多元化，扩展至路桥隧道、发电设施、产业园等十余类。
3. 公募REITs：2025年发行25单，规模473.28亿元，同比减少10.71%和24.72%。资产类型更加丰富，发行主体区域头部集中，企业性质从地方国有企业主导转向民营企业和地方国有企业并重。

未来展望：

1. 相关政策将持续完善多层次市场体系，扩范围、优机制、强监管。
2. 持有型不动产ABS将持续领跑，成为核心增长点，并成为连接私募培育与公募REITs的关键枢纽。
3. 市场结构将持续优化，形成多元化参与格局，从“信用依赖”到“运营能力”的核心转型，主体结构、资金结构、产品结构将更加多元化。