核心条款与深层逻辑
2025年5月，中国证监会推出资产支持证券扩募试点新规（71号新规），实现从“项目化”向“平台化”融资转变。该新规明确了持有型不动产ABS扩募的核心操作规范，关键条款包括：扩募资产需与既有基础资产在行业属性、收益特征与风险等级等方面保持匹配；信息披露要求趋于严格，计划管理人须额外提交新增资产的详细估值依据、现金流预测模型及关键风险缓释安排。新规的深层逻辑在于推动市场从规模扩张向“提质增效”转变，通过构建“存量资产+新购入资产”的动态资产池，实现现金流的跨期调配与平滑，并有效分散单一资产的风险敞口。
传统ABS与公募REITs的衔接
持有型不动产ABS是多层次REITs市场的重要一环，形成了从私募培育到公募上市的闭环。扩募机制上，持有型不动产ABS可视为公募REITs的资产培育池，企业可通过ABS结构整合、运营资产，并利用扩募机制持续追加优质资产，待资产组合的收益性、稳定性进一步达到更高标准后，择机通过公募REITs实现公开市场上市。区别于传统ABS的储架发行或滚动续发，71号新规的安排仅针对持有型不动产，为持有大量优质不动产、希望构建长期战略资本平台进行运营的地方国有企业提供了一条资产规模化、运营专业化、融资成本优化的路径。
持有型不动产ABS发行趋势
自2023年末首单持有型不动产ABS落地以来，市场规模与活跃度持续提升。截至2025年9月22日，交易所共发行持有型不动产ABS产品10单，总发行规模170.78亿元。底层资产已从传统商业物业拓展至产业园区、保障性租赁住房、数据中心等领域，不同赛道呈现出差异化机遇：
- 产业园区类ABS：聚焦高端制造等领域的产业园区，如“国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划”。
- 保障性租赁住房ABS：凭借现金流稳定等优势快速发展，如“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”。
- 数据中心类ABS：契合数字中国、双碳、科技创新等战略，如“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”。
71号新规下的机遇与挑战：
- 机遇：极大提升了融资效率和平台价值，激励发行主体持续注入资产，发行主体将更加多元化，底层资产类型逐渐多元化。
- 挑战：资产估值难，不同评估方法参数较难确定；现金流存在错配风险，经济衰退期可能导致租赁需求下降、空置率上升、租金下滑等现象发生。
地方国有企业融资路径与战略选择
持有型不动产ABS为转型中的地方国有企业融资提供了新的思路。其有助于企业打造资产运营平台，有效盘活存量不动产，优化资产负债结构，增强企业市场化运营能力；同时，企业可获得长期资金，用于产业升级，为高质量发展注入新动能。具体而言：
- 提升资产运营能力：通过“真实出售、破产隔离”的设计，促使地方国有企业从“重持有、轻运营”向“重持有、重运营”模式转变，提升运营效率、增强资产收益能力。
- 驱动商业模式创新：通过将具备稳定现金流的持有型不动产进行资产证券化，提升资产流动性，并实现资金的回笼与高效利用，将资金投入到新的园区开发、城市更新建设项目中。
展望
71号新规标志着多层次REITs市场建设的进一步完善，持有型不动产ABS发行规模与数量不断提升，为转型中的地方国有企业融资提供了新的战略选择。未来需：
- 政策层面：进一步完善配套制度，细化扩募资产标准，加大对中西部地区、新基建领域的政策支持。
- 市场层面：培育多元化投资者，吸引个人投资者参与，鼓励社保基金、养老金等长期资金参与。
- 主体层面：地方国有企业需加速转型升级，从“政府信用”向“资产信用”转变，提升资产筛选、运营管理、风险控制能力。
总体而言，71号新规为持有型不动产证券化打开了新空间，也为地方国有企业转型注入了新动能。未来，在政策、市场、主体的组合推动下，持有型不动产ABS市场将进一步成熟与完善。
