核心条款与深层逻辑
2025年5月，中国证监会推出资产支持证券扩募试点新规（71号新规），实现从“项目化”向“平台化”融资转变。该新规主要针对持有型不动产ABS，核心条款包括明确扩募操作规范，要求扩募资产与既有资产在行业属性、收益特征与风险等级等方面保持匹配，并强化信息披露要求。新规旨在推动市场从规模扩张向“提质增效”转变，通过构建“存量资产+新购入资产”的动态资产池，实现现金流跨期调配与风险分散。
传统ABS与公募REITs的衔接
持有型不动产ABS是多层次REITs市场的重要一环，形成了从私募培育到公募上市的闭环。扩募机制使持有型不动产ABS可视为公募REITs的资产培育池，企业可通过ABS结构整合、运营资产，并利用扩募机制持续追加优质资产，最终择机通过公募REITs上市。区别于传统ABS的储架发行或滚动续发，71号新规的安排更适用于持有大量优质不动产、希望构建长期战略资本平台的地方国有企业。
持有型不动产ABS发行趋势
自2023年末首单落地以来，持有型不动产ABS市场规模与活跃度持续提升。截至2025年9月22日，交易所共发行10单，总规模170.78亿元。底层资产类型已拓展至产业园区、保障性租赁住房、数据中心等领域，不同赛道呈现差异化机遇：
- 产业园区类ABS：聚焦高端制造等领域的产业园区，如“国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划”。
- 保障性租赁住房ABS：凭借现金流稳定等优势快速发展，如“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”。
- 数据中心类ABS：契合数字中国等战略，如“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”。
71号新规下的机遇与挑战：
- 机遇：提升融资效率，激励发行主体持续注入资产，推动底层资产类型多元化。
- 挑战：资产估值难，现金流存在错配风险。
地方国有企业融资路径与战略选择
持有型不动产ABS为地方国有企业融资提供新思路，有助于：
- 提升资产运营能力：通过“真实出售、破产隔离”设计，推动企业从“重持有、轻运营”向“重持有、重运营”模式转变。
- 驱动商业模式创新：通过资产证券化提升资产流动性，优化资产负债结构，增强持续经营能力。
展望
71号新规标志着多层次REITs市场建设的完善，持有型不动产ABS市场将进一步成熟。未来需：
- 政策层面：完善配套制度，细化扩募资产标准，加大对中西部地区、新基建领域的支持。
- 市场层面：培育多元化投资者，吸引个人投资者和长期资金参与。
- 主体层面：地方国有企业需加速转型升级，从“政府信用”向“资产信用”转变，提升专业运营能力。
总体而言，71号新规为持有型不动产证券化打开新空间，推动地方国有企业转型，未来市场将进一步完善，为地方国有企业盘活存量资产、拓宽融资渠道、产业转型升级贡献力量。
