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2026年不动产ABS市场有哪些主要发展趋势？
2026年上半年，不动产ABS市场在政策完善与扩容驱动下呈现稳步增长。主要趋势包括：多层次REITs体系加速成型，底层资产类型从清洁能源向多元化拓展，融资主体结构多元化，存续期管理向主动运营深化。新规确立了重资产信用、重真实运营、重权益属性的规范化发展新阶段，市场有望在规模扩容的同时实现质量提升，更好地服务存量资产盘活和实体经济发展。
报告重点分析了哪些不动产ABS资产类别？
报告重点分析了办公物业、基础设施、混合类和零售物业等主要底层资产类别。其中，办公物业租赁需求持续复苏，租金降幅收窄；零售物业空置率稳中有降但租金承压；持有型不动产ABS（机构间REITs）实现爆发式增长，购物中心占比最高。同时关注到地方国有企业为最主要融资主体，占比达75%。
当前不动产ABS市场的现状如何？
当前市场现状表现为发行持续活跃，政策制度持续完善。2026年上半年，CMBS/CMBN和类REITs发行规模同比增长25.09%，达到1113.21亿元，交易所市场仍是发行主力，占比达93.62%。AAAsf级别证券平均发行利率为2.29%，同比下降18bps，利差收窄至0.96%。证券信用表现整体稳健，仅4只证券发生级别调整，无新增违约或展期项目。
不动产ABS市场面临哪些风险提示？
报告提示需关注结构性分化风险。虽然整体信用风险可控，但不同底层资产类型受宏观经济和行业周期影响存在差异。例如能源基础设施受资源禀赋和市场价格波动影响较大，零售物业租金承压，需警惕历史遗留违约项目虽余额下降但仍存潜在风险。此外，新规下的主动运营要求也可能带来执行层面的挑战。
这份研报的核心内容是什么？
研报核心内容聚焦2026年不动产ABS存续期表现，分析发行持续活跃、资产类别多样化及多层次市场制度构建。报告显示CMBS/CMBN和类REITs发行规模同比增长25.09%，持有型ABS（机构间REITs）规模激增23.80倍。存续期方面，办公物业租赁复苏，零售物业空置率下降但租金承压，证券信用整体稳健。新规推动市场进入规范化发展新阶段，强调重资产信用、真实运营和权益属性。