房地产行业周报（2026年第3周）：首开集团发行7.5亿私募债，1月至今11城二手房成交同比增长19%

核心观点与关键数据

• 板块表现：第3周（1月12日-1月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第30位。A股板块内涨幅前五的个股分别为大名城、西藏城投、南都物业、光明地产、新大正；跌幅前五的个股分别为华夏幸福、中国武夷、荣盛发展、财信发展、三湘印象。港股板块内涨幅前五的个股分别为佳兆业集团、雅居乐集团、恒大物业、融信中国、世茂集团；跌幅前五的个股分别为华润万象生活、建发国际集团、合生创展集团、绿城服务、花样年控股。

政策要闻

• 地方政策：
  • 湖南省提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，开展商品房促销活动，实施住房品质提升工程。
  • 银川市施行《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，明确新出让商品住房用地实行动态调整机制，土地出让金可分期缴纳，并拓宽公积金贷款政策惠及范围，加大购房补贴力度。
  • 海南省印发《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确到2027年底和2030年的城市更新目标，推动城市历史文化遗产保护。
• 公司动态：
  • 华润置地在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元。
  • 华润置地（山东）发展有限公司联合体以10.15亿元底价拍得青岛市市南区泰州路原百安居地块。

销售端数据

• 新房市场：
  • 第3周20城商品房成交面积151万方，日平均成交面积21.5万方，环比减少1%，同比减少33%。
  • 一线城市成交面积50.2万方，同比减少41%；二线城市成交面积59.3万方，同比减少23%；三四线城市成交面积41.1万方，同比减少35%。
  • 累计年初至今20城商品房成交面积583万方，同比减少4%。
• 二手房市场：
  • 第3周11城二手房成交面积210万方，日平均成交面积29.9万方，环比减少1%，同比减少10%。
  • 一线城市二手房成交面积96.2万方，同比减少6%；二线城市成交面积91.2万方，同比减少16%；三四线城市成交面积22.1万方，同比减少3%。
  • 累计年初至今11城二手房成交面积565万方，同比增加19%。

融资端

• 本周发债企业大部分为地方国企，中海企业发展发行规模最大，发行两只一般公司债共25亿元；首开集团发行的私募债利率最高，为3.2%/3.09%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.69%。

投资建议

• 寻找地产alpha的三个方向：
  1. 开发类房企：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  2. 稳定红利资产：推荐太古地产，建议关注希慎兴业。
  3. 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示

• 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。