房地产行业周报（2024年第10周）：二手房成交连续3周上升，多地促进REITs发展

板块行情：第10周（3月4日-3月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.5%，在31个一级行业板块中排名第31位。 政策要闻：中央层面：1）住房和城乡建设部：十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但从城镇化发展进程以及全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。将聚焦稳市场、防风险等开展工作：稳市场，城市政府要用好调控自主权。防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。目前，全国31个省份312个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。其中82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处。地方层面：1）福州：促进基础设施领域REITs发展，给予REITs项目原始权益人300万元的一次性奖励，对在本市新设立或新迁入的持牌公募基金管理人，给予实收资本3%、总额不超过5000万元的一次性落户奖励。2）上海：支持符合条件的消费基础设施REITS。3）新疆：商业银行已为“白名单”项目新增6.3亿融资，名单外项目新增融资13.8亿元。4）广东：20个城市提交了“白名单”项目，其中近40个项目成功获得总计43亿元的融资支持。5）佛山：允许在建工程抵押的新建商品房进行“带押确权”，无需开发商解押即可销售。 公司动态：1）碧桂园：217个项目入选“白名单”，部分项目已获银行放款批复；债权人聘请顾问处理债务重组谈判，涉资约40亿美元；将根据境外重组进度，考虑是否向高等法院申请认可令。2）远洋集团：40个项目入围房地产融资白名单，已有项目实现10亿元融资落地。3）中国金茂：完成项目公司转让，REIT形式持有项目公司34%股权，不再并表。 销售端：本周新房成交环比下降25%，二手房成交环比上升4%。1）本周21城商品房成交面积164.1万方，商品房日平均成交面积23.4万方，环比下降25%，同比下降54%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第10周成交面积分别为52.2万方、68.4万方、43.5万方，周环比增速分别为-7%、-14%、-47%，周同比增速分别为-39%、-62%、-53%。3）第10周11城二手房成交面积131.2万方，日平均成交面积18.7万方，环比上升4%，同比下降39%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注“地产+”的投资机会。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降4.5%，板块排名第31位 第10周周申万地产板块下降4.5%。第10周（3月4日-3月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下降4.5%，在31个一级行业板块中排名第31位。 图表1第10周申万地产板块下降4.5%，板块排名第31位 A股板块内涨幅第一为皇庭国际，累计涨幅达22.6%。从A股表现来看，第10周涨幅排名前五的个股分别为皇庭国际、国创高新、苏州高新、电子城、海南高速，跌幅前五的个股分别为亚通股份、滨江集团、华发股份、招商蛇口、金地集团。 图表2皇庭国际周涨幅达22.6% 图表3亚通股份周跌幅12.0% 港股板块内涨幅第一的为融创服务，上涨2.5%。从港股表现来看，第10周涨幅排名前五的个股分别为融创服务、恒大物业、融信中国、绿城管理控股、金地商置，跌幅前五的个股分别为旭辉控股集团、新城悦服务、碧桂园、美的置业、金茂服务。 图表4融创服务涨幅达2.5% 图表5旭辉控股集团跌幅达13.4% 二、政策要闻：房地产仍有很大的潜力和空间，多地促进REITs发展 中央层面：1）全国政协十四届二次会议：全国政协委员，广东证监局党委书记杨宗儒表示，将重点围绕推动不动产投资信托基金(REITS)市场高质量发展、进一步加强投资者权益救济司法保障及引导更多中长期资金入市等方面建言献策；全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春建议明确五方面内容，加快REITS专项立法；全国政协委员、明宇集团董事长张建明建议将酒店资产纳入REITS试点范围，努力解决融资难题；全国政协委员、澳门文化界联合总会会长吴志良建议在横琴粤澳深合区设立REITS交易所。2）住房和城乡建设部：十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但从城镇化发展进程以及全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。将聚焦稳市场、防风险等开展工作：稳市场，城市政府要用好调控自主权。防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。目前，全国31个省份312个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。其中82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处。 图表6推动REITs高质量发展，严重资不抵债企业可破产重组 地方层面：1）福州：促进基础设施领域REITs发展，给予REITs项目原始权益人300万元的一次性奖励，对在本市新设立或新迁入的持牌公募基金管理人，给予实收资本3%、总额不超过5000万元的一次性落户奖励。2）上海：支持符合条件的消费基础设施REITS。3）新疆：商业银行已为“白名单”项目新增6.3亿融资，名单外项目新增融资13.8亿元。4）广东：20个城市提交了“白名单”项目，其中近40个项目成功获得总计43亿元的融资支持。5）贵州：贵州监管局召开房地产融资协调会议，通报近期工作进展，分析当前存在的主要问题，并对下一步的工作提出具体要求。6）贵阳：支持外地户籍职工在贵阳贵安购房使用公积金贷款，扩大了职工的住房选择。7）佛山：允许在建工程抵押的新建商品房进行“带押确权”，无需开发商解押即可销售。8）大连：房交会期间购房及网签的给予200元/平方米购房补贴。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园：217个项目入选“白名单”，部分项目已获银行放款批复；债权人聘请顾问处理债务重组谈判，涉资约40亿美元；将根据境外重组进度，考虑是否向高等法院申请认可令。2）远洋集团：40个项目入围房地产融资白名单，已有项目实现10亿元融资落地。3）中国金茂：完成项目公司转让，REIT形式持有项目公司34%股权，不再并表账目。 图表8多家公司“白名单”项目持续增加，金茂通过REIT实际持有项目公司34%股权 三、销售端：新房成交环比下降25%，二手房成交环比上升4% （一）新房市场：第10周21城成交面积环比下降25% 从我们监测的21城数据来看，第10周21城商品房日均成交面积环比下降25%，同比下降54%。1）本周21城商品房成交面积164.1万方，商品房日平均成交面积23.4万方，环比下降25%，同比下降54%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1729万方，累计同比下降39.0%。 图表9第10周21城商品房单日平均成交面积23.4万方 第10周一线城市商品房成交面积为81.5万方，环比下降7%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第10周成交面积分别为52.2万方、68.4万方、43.5万方，周环比增速分别为-7%、-14%、-47%，周同比增速分别为-39%、-62%、-53%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-8%、-42%、-48%、-63%；二线城市中苏州、成都同比增速分别为-43%、-50%；三四线城市中芜湖同比增速为7%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为513万方，同比下降31%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为745万方，同比下降44%；11个三四线城市商品房成交面积为471万方，同比下降39%。 图表10第10周21城周度成交面积164.1万方 （二）二手房市场：第10周11城成交面积环比上升4% 从我们监测的11城数据来看，第10周二手房成交面积环比上升4%。1）第10周11城二手房成交面积131.2万方，日平均成交面积18.7万方，环比上升4%，同比下降39%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1174万方，同比下降16%。 图表11第10周11城合计二手房日平均成交面积18.7万方 第10周监测的一线城市二手房成交面积同比下降36%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第10周二手房成交面积分别为34.9万方、81.4万方、15万方，环比增速分别为1%、7%、1%，同比增速分别为-32%、-40%、-47%。2）一线城市中北京二手房成交面积25.8万方，同比下降39%；深圳二手房成交面积9.0万方，同比上升4%。3）二线城市中青岛、成都、南京成交面积同比增速分别为-32%、-38%、-38%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积281万方，同比下降19%；6个二线城市二手房成交面积740万方，同比下降15%；3个三四线城市二手房成交面积153万方，同比下降10%。 图表12第10周11城二手房成交面积131.2万方 四、融资端：本周发债企业均为央国企 本周发债企业均为央国企，发债规模有所上升。1）第10周保利发展债券发行规模最大，共发19亿元中期票据；2）地方国企光明地产发行的5亿元中期票据利率最高，为3.60%；苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.12%。 图表13第10周保利发展发行19亿元中期票据 五、投资建议 全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。 另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注“地产+”的投资机会。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。