房地产行业周报（2026年7-8周）：春节前后新房与二手房成交面积同比减少，中海新增香港九龙牛头角地块

核心观点与关键数据

• 板块表现：第7周（2月9日-2月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第19位。A股板块内涨幅前五为京能置业（14.4%）、京投发展、先导基电、光明地产、沙河股份；跌幅前五为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展。港股板块内涨幅前五为万科企业（8.4%）、中国海外宏洋集团、融信中国、龙光集团、华润万象生活；跌幅前五为世茂集团、旭辉控股集团、宝龙地产、雅居乐集团、绿城管理控股。

• 政策要闻：

  • 地方政策：衢州龙游县出台购房补贴政策，涵盖购房消费补贴（按成交价3%补贴，单套最高5万元，总额500万元，期限6个月）和多孩家庭购房补助（三孩及以上家庭补5万元，二孩补3万元，可与消费补贴叠加）。惠州发布8项新政，涵盖公积金支持、住宅品质提升、信贷政策优化、金融监管完善、市场秩序规范等。
  • 公司动态：龙湖集团1月合同销售金额24.5亿元，面积30万平方米；新增无锡、青岛土地储备，权益对价8.65亿元。金地集团1月签约面积7.8万平方米，同比下降50%；获取大连市马栏啤酒厂地块，权益比例40%。中海竞得香港九龙牛头角地块，成交价18.688亿港元。华润置地1月总合同销售金额116.5亿元，同比增长0.4%；收购青岛、太原地块，总楼面面积约549,913平方米，权益对价17.3亿元。

• 销售端：

  • 新房市场：腊月二十至正月初六，20城成交面积同比减少28%（181万方，日均11.3万方），降幅较去年扩大18.4 pct。分阶段看，春节前腊月20-29同比减少29%，春节后正月初一-初六同比增加18%。5日平均网签面积表现先弱后强，春节后同比回正。
  • 二手房市场：腊月二十至正月初六，11城成交面积同比减少22%（156万方，日均9.7万方），2025年同比增速为+13%。分阶段看，春节前腊月20-29同比减少23%，春节后正月初一-初六同比增加71%。5日平均网签面积总体弱于去年。

• 融资端：本周发债企业多为地方国企，中华企业发行22亿元一般中期票据，中交房地产集团发行利率最高（3.55%），苏高新集团发行利率最低（1.74%）。

投资建议

• 三个方向寻找alpha：

  1. 开发类房企：高拿地精准度是关键，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  2. 稳定红利资产：头部购物中心（推荐太古地产，关注希慎兴业）。
  3. 中介龙头：贝壳-W（重视降本增效后的现金流）。

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。