房地产行业周报：二手房成交同比增长，地方因城施策持续推进

核心观点：二手房成交同比增长，地方因城施策持续推进 2022年第29周100大中城市成交面积上涨，土地市场初显回暖迹象，同时民企也逐步加大对土地市场的投入，无锡二批次土拍民营企业拿地占比有所提升，地产投资下半年有望触底回升。从房企融资端来看，自6月初来首次有海外新债发行，信用债环比增长，融资环境持续改善。停贷事件后，以银保监会为首的国家部门、地方政府、银行和房企陆续传达“保交付”信号，带动市场预期不断修复。 我们预计行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：持续推进因城施策，长沙取消首套房面积限制 中央层面：银保监会表示2022年来支持适度超前开展基础设施建设，坚持“房住不炒”定位，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持地方更加有力地推进保交楼工作。央行提出扩大消费的重点是稳定和扩大城乡居民住房需求，逐步使居住属性的住房供求基本平衡，开辟多种住房融资渠道。 地方层面：多地为促楼市举办夏季房展会，安徽池州房展会期间购房首付比例降至两成，每套补贴3000元；哈尔滨在房展会期间网签备案的，补贴100%契税。 青岛、南京、海南等地积极落实保障性租赁住房筹建工作。温州首次购买市区新建商品房，将给予消费补助。各地公积金贷款政策持续优化，淮安提高公积金贷款额度最高至60万元；哈尔滨、固原公积金贷款最高额度调至80万元。 市场端：二手房成交量同比增长，广州无锡完成二批次土拍 销售端：2022年第29周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比下降30%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11843万平米，累计同比下降38%。一二线城市成交走势明显好于三四线城市。全国23城二手房成交面积为163万平米，同比增速14%，前值5%；年初至今累计成交面积3559万平米，同比增速-30%，前值-31%。 土地端：2022年第29周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3843万平方米，同比增加11%，成交溢价率为2.9%。广州完成二批次集中供地，共挂牌14宗涉宅地，最终流拍3宗、成交11宗，拿地房企方面，以央国企和地方企业为主力，保利发展和越秀集团各得3宗地块；无锡二批次土拍16宗地全部成交，13宗底价成交，1宗触顶摇号，“现金+银行保函”的保证金缴纳政策减小了房企资金压力，民营企业竞得5宗，成交金额占比30.61%。 融资端：国内信用债环比减少，海外债发行2.2亿美元 2022年第29周，信用债发行58亿元，同比减少53%，环比减少68%，平均加权利率2.83%，环比减少45BPs；海外债发行2.2亿美元，同比减少83%，平均加权利率12.25%，环比增加1225BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：持续推进因城施策，长沙取消首套房面积限制 中央层面：（1）国常会：因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求。（2）国家统计局：二季度GDP绝对额292464亿元，同比增长0.4%。金融业绝对额24249亿元，增长5.9%；房地产业绝对额18605亿元，下降7%。（3）央行：人行将加大稳健货币政策实施力度，为实体经济提供更有力支持；预计2022年下半年GDP增长同比超5%，全年增长超4.5%。扩大消费的重点是稳定和扩大城乡居民住房需求，应支持城乡居民住房的合理需求；增强发展房地产业的信心，保持房价总体稳定，逐步使居住属性的住房供求基本平衡；住房贷款要支持对住房的梯度需求，开辟多种住房融资渠道。（4）发改委：印发国民旅游休闲发展纲要，提出将优化全国年节和法定节假日时间分布格局，规划建设环城市休闲度假带，并以社区为中心打造休闲生活圈，完善休闲服务设施等。（5）银保监会：全力支持稳住宏观经济大盘，支持适度超前开展基础设施建设，基础设施贷款增加2.6万亿元，居民消费贷款增加1589亿元；坚持“房住不炒”定位，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，稳妥化解房地产领域风险；支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作；就是否取消期房预售模式答复仍将统筹考虑。 （6）CPI/PPI：上半年CPI同比增1.7%，核心CPI同比增1%；PPI同比增7.7%。 （7）LPR：月LPR维持不变，1年期为3.7%，5年期为4.45%。 地方层面：（1）深圳：二手房价格出现下跌，环比及同比的跌幅均达到4成； 二手住宅过户不到万套，环比2021年下半年跌幅19%；发布“青年人才共有房计划”：半价买房，3年后房价上涨可原价购买另一半产权；深交所发布《保障性租赁住房REITs指引》。（2）上海：2022年上半年房地产开发投资同比下降17.1%；计划建设筹措保障性租赁住房17.3万套（间），截至6月已完成建设筹措12.4万套（间），争取全年完成建设筹措18万套（间）；目前正加快建立健全住房租赁公共服务平台。（3）北京：上半年住宅销售面积为329.9万平方米下降20%。（4）哈尔滨：楼市新政征求意见稿：二胎三胎家庭购房最高可得2万元一次性补贴；个人在9区内购买新建商品住房，且在房展会期间网签备案的，补贴100%契税；公积金贷款最高额度调至80万元。（5）郑州：拟设立地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作；优化新市民购房金融服务，支持银行机构落实好差别化住房信贷政策； 出台灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法，满足条件的人员可申请住房公积金贷款。（6）长沙：住房公积金进一步支持刚性和改善型住房需求，取消首套房面积限制。（7）青岛：住房保障水平持续提升，总体达到户均一套房；新房网签满5年，二手房取得产证满2年后即可上市交易。（8）南京：2022年将筹建5万套（间）保障性租赁住房；至“十四五”期末，将筹建保障性租赁住房超过15万套(间)，为25万人发放租赁补贴。（9）九江：出台20条人才新政，安家费最高补贴100万元； 积分落户门槛再放宽，长三角三省一市社保缴纳年限均可累计。（10）池州：房展会期间购房首付比例降至两成，每套补贴3000元。（11）南通：主城区出台购房新政：按契税计税金额奖补0.75%。(12)咸阳：住建局召开部分房地产开发企业集体约谈会，建立一对一帮扶政策，要求加快施工进度，力争按期交房。（13）陕西省：房产税实施细则正式印发：重点提出房产税属于房地产税的一种；个人所有非营业用的房产不征税；房产税依照房产原值一次减除20％后的余值计算缴纳；如需缴纳房产税，分季度征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税。 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/15 8YlYlXdV8ViYmXaXlWbR9RaQoMqQmOnPiNpPoReRpNqMbRtRpNuOrNtNxNpPpP 表1：因城施策持续推进，长沙取消首套房面积限制 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第29周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比下降30%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11869万平米，累计同比下降38%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比微降 图3：2022年第29周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第29周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2022年第29周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第29周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第29周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-38%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为14%、-40%、-43%，年初至今累计增速-31%、-34%、-45%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比小幅增长 2022年第29周，全国23城二手房成交面积为163万平米，同比增速14%，前值5%；年初至今累计成交面积3559万平米，同比增速-30%，前值-31%。 图8：23城二手成交同比小幅增长 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地成交同比上涨，广州无锡完成二批次土拍 2022年第29周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3843万平方米，同比增加11%，成交溢价率为2.9%。一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比下降56%；二线城市成交土地规划建筑面积2327万平方米，同比增加194%； 三线城市成交土地规划建筑面积1479万平方米，同比下降43%。广州完成二批次集中供地，共挂牌14宗涉宅地，最终流拍3宗、成交11宗，总出让金210亿元，成交建面113万平方米，天河区燕塘地块触顶进入摇号被越秀地产摘得，保利发展和越秀地产各自摘得3宗地块。无锡二批次土拍16宗地全部成交，13宗底价成交，1宗触顶摇号，“现金+银行保函”的保证金缴纳政策减小了房企资金压力，民营企业竞得5宗，成交金额占比30.61%。 图10：100大中城市土地成交情况有所回暖 图11：100大中城市土地成交总价同比上涨 图12：100大中城市土地成交溢价率小幅度上涨 4、融资端：国内信用债环比减少，海外债发行2.2亿美元 2022年第29周，信用债发行58亿元，同比减少53%，环比减少68%，平均加权利率2.83%，环比减少45BPs；海外债发行2.2亿美元，同比减少83%，环比减少0%，平均加权利率12.25%，环比增加1225BPs。 图13：国内信用债发行规模同比小幅度减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年7月18-22日，下同）房地产指数上涨2%，沪深300指数下跌0.24%，相对收益为2.24%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、广宇发展、万业企业、顺发恒业、鲁商发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为信达地产、南京高科、渝开发、浦东金桥、中天金融。 图16：本周房地产指数上涨2%板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中皇庭国际、广宇发展、万业企业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中信达地产、南京高科、渝开发跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2022年第29周100大中城市成交面积上涨，土地市场初显回暖迹象，同时民企也逐步加大对土地市场的投入，无锡二批次土拍民营企业拿地占比有所提升，地产投资下半年有望触底回升。从房企融资端来看，自6月初来首次有海外新债发行，信用债环比增长，融资环境持续改善。停贷事件后，以银保监会为首的国家部门、地方政府、银行和房企陆续传达“保交付”信号，社会信心逐步重塑，带动市场预期不断修复。我们预计行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。