证券研究报告、晨会聚焦：地产由子沛：美国次贷危机下的房地产市场

美国次贷危机下的房地产市场

美国次贷危机的主要原因包括：美联储低息政策导致次级贷款大量发行，居民杠杆率提升；房价增速过快，超出实际价值，部分城市出现投机现象；债务通过资产证券化和金融创新打包成衍生品，在金融机构间传递；美联储快速升息刺破泡沫。美国救市政策包括传统货币政策效果不佳，财政政策直接扩大需求，非常规货币政策（QE）介入问题资产，居民杠杆率下降，政府杠杆率上升。美国房价见底和恢复情况显示，利率长期下降趋势对房价有支撑作用，房价增速见底约1年后，止跌回升约4.5年后，从次贷危机中恢复约5-10年。风险提示包括历史数据偏差、数据口径差异、估算误差、地区差异和不同国家国情不同。

全年经济增长目标顺利完成

2025年全年GDP同比增长5%，达成目标。出口强于消费，强于投资，增速分别为5.5%、3.7%和-3.8%。经济结构深化转型，高技术行业突出，社零增速提升0.2pct，出口下降0.3pct，投资下降7pct。四季度经济动能放缓，生产和服务业支撑，工业增加值增长5.0%，现代服务业增长较快。12月生产改善，投资与消费走弱，工业增加值增长5.2%，社零增长0.9%，固定资产投资下滑15.1%。制造业生产改善明显，电子、汽车、医药等行业增速在7%以上。服务业景气度回升，生产性服务业增长较快。三大投资分项回落，制造业投资韧性较强。地产销售边际企稳，新开工和竣工有所改善，12月销售额和销售面积同比分别下降23.6%和15.6%，单位价格持平上月。消费增长放缓，餐饮收入同比弱于上月。商品零售中，地产后周期商品改善，一般消费品走弱。经济数据短期对利率反应平淡，中长期显示经济结构转型和内生动能好转，利率下行空间不大，货币政策可能更倾向结构性政策。风险提示包括经济增长超预期、央行超预期收紧货币政策、海外地缘变化超预期。