【中泰研究丨晨会聚焦】地产由子沛：房地产泡沫成因与全球房价运行周期

【中泰研究丨晨会聚焦】地产由子沛：房地产泡沫成因与全球房价运行周期 证券研究报告2024年7月18日 今日预览 今日重点>> 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004电话： Email： 晨报内容回顾： 欢迎关注中泰研究所订阅号 【地产】由子沛：房地产泡沫成因与全球房价运行周期 【宏观】张德礼：从份额变迁看中国出口趋势 今日重点 ►【地产】由子沛：房地产泡沫成因与全球房价运行周期由子沛｜中泰地产首席 S0740523020005 全球房价运行基本规律：房价长维度下能够跑赢通胀；过去80年间主要国家房价整体呈现上行趋势；房价与一个国家地区的经济发展情况强相关；一个国家地区内部往往经济发达的大城市和都市圈的房价弹性更大，且长维度下涨幅高于平均。 驱动房价过高的主要因素：外部冲击、脆弱基本面、内生变化是催生楼市泡沫的主要原因，不同国家主导因素不同：美国次贷危机前楼市繁荣主要是缺乏监管及信贷宽松；西班牙泡沫来自土地私有化与长期重购轻租政策导向；爱尔兰楼市问题集中在个人与机构热衷参与房地产投机；阿联酋楼市过热由外资涌入催生。 主要经济体房地产危机周期：过去50年15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下 行时间为5.44年，中位数4.75年；平均下行幅度-30.5%，中位数-25.9%。房价从底部回到泡沫时 高点平均需要12.69年，中位数为11.26年。 应对房地产危机的政策：政府财政政策刺激力度基于GDP增速与债务负担，央行货币政策倾向于降息与货币贬值。从复苏节奏看，以美国为例，GDP、产业与失业率、债务与供给出清表现较好的地区楼市率先恢复。 另一个角度看房价：租售比作为评估房价泡沫的锚点值得商榷；大环境下短期政策救市影响可能有限；房价的繁荣和崩溃或取决于对未来房价增长预期的转变。 风险提示：海外经验可能无法简单适用于国内，政策之间可能存在不可比因素，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《房地产泡沫成因与全球房价运行周期》发布时间：2024年7月18日 ►【宏观】张德礼：从份额变迁看中国出口趋势张德礼｜中泰宏观行业负责人 S0740523040001 今年年初以来，中国外需持续强于内需，出口是当前中国经济最重要的支撑。不过从5月PMI新出口订单指数和出口交货值同比等领先指标看，出口有边际放缓的压力。在海外补库推动下，WTO等国际机构预测2024年全球货物贸易量将上升，中国出口压力主要来自于份额占比的高位回落。 在回顾2019年以来中国出口份额变迁的基础上，预判未来中国出口份额趋势，对于判断经济形势、逆周期调节力度和资本市场，都有重要参考意义。 疫情前后对比，中国出口份额提升了1个百分点以上。根据驱动出口因素的不同，我们将2019-2023 年分为三个时间段来讨论：一是2019到2021年，主导因素是疫情影响下中国产品的供给替代；二 是2022年，海外生产恢复后中国出口份额下降；三是2023年，“以价换量”策略下中国出口数量占比重回15.0%的历史最高水平。分别从产品和国别地区两个视角，分析这三个时间段里，支撑中国出口份额提升的动能或拖累中国出口份额的因素。 对比2019年和2023年，中国出口商品和区域结构的变化。分产品看汽车、光伏组件、电商出海等新的出口优势产品或者新业态，以及传统的优势出口产品-电机电气，支撑了中国的出口份额提升。分国别和地区看，传统贸易伙伴里除欧盟外，中国对其他的出口占比多数回落，其中向美国、日本和中国香港的出口占比共计下降6%。出口增量主要来自于东盟、俄罗斯和墨西哥等新兴市场国家，2023年东盟开始成为中国第一大出口目的地。 展望2024年下半年，我们认为中国出口份额会继续维持韧性。预计2024年中国出口金额占全球比例，区间为13.8%到14.2%，中位数为14.0%，下半年中国出口不悲观。 一是从出口区域视角来分析。中国对东盟出口份额的提升主要在2022-2023年，驱动因素包括2022年RCEP生效后中国-东盟的经济合作加快、部分中国产业外迁到东盟、后疫情时代东盟承担了一部分转口贸易的职能，以及东盟的经济景气度高于全球平均等，这些推动因素短期仍在。俄乌冲突后，俄罗斯加大了从中国的进口替代，目前来看这一趋势年内大概率会延续。过去30年美国经历了八次完整的库存周期，其中有七次当美国进入到主动去库尾声时，美国从中国的进口增速将回升。今年一季度美国开始补库，尽管由于两国经贸关系发生重大变化，历史经验的参考意义下降，但中国化工产品以及服装等消费品的出口，年内仍有望受益于美国的补库存。 二是从出口产品视角来分析。疫情期间防疫物资和电机电气产品给中国带来的出口红利，随着疫情结束和订单回流，这种红利已基本消退，即2022年和2023年拖累中国出口份额的压力，2024年将缓解。汽车作为近年新崛起的出口产品，东盟、中东和拉美地区的经济绿色转型，将一定程度上对冲美欧所出台的反制措施影响。疫情以来跨境电商对中国出口份额一直有正向提升，“内卷”时代，企业主动出海将使得这个趋势在年内延续。 风险提示：海外地缘政治冲突升级，全球大选年贸易摩擦上升，研报信息更新不及时的风险。摘要选自中泰证券研究所研究报告：《从份额变迁看中国出口趋势》 发布时间：2024年7月17日 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力 求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。