核心观点
本周REITs市场整体小幅回调，中证REITs指数周跌0.4%。板块表现分化，生态环保、消费类及产业园REITs逆市上涨。
主要数据
- 指数表现：中证REITs指数周跌0.4%，年初至今涨跌幅为+0.1%。表现弱于中证转债指数（+1.1%）、中证全债指数（+0.2%），强于沪深300指数（-0.6%）。
- 年初至今涨跌幅排序：中证转债（+25.3%）>沪深300（+20.3%）>中证全债（+0.7%）>中证REITs（+0.1%）。
- 近一年回报率与波动率：中证REITs指数回报率为-2.9%，波动率为7.5%，回报率低于其他主要指数，波动率介于中证全债和中证转债之间。
- 市场规模与换手率：REITs总市值2225亿元，较上周减少9亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周下降0.15个百分点。
板块表现
- 不同项目属性：产权类REITs平均周涨跌幅为-0.2%，特许经营权类REITs为-0.7%。
- 不同项目类型：生态环保、消费、产业园REITs涨幅靠前。具体标的方面，嘉时物美消费REIT（+3.59%）、汇添富上海地产租赁REIT（+3.15%）、华夏合肥高新REIT（+2.24%）涨幅排名前三。
- 交易活跃度：新型基础设施REITs区间日换手率最高（1.0%），消费基础设施REITs成交额占比最高（18.7%）。
- 资金流向：主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（7227万元）、南方润泽科技数据中心REIT（4784万元）、中金安徽交控REIT（3464万元）。
估值跟踪
- 年化现金分派率：公募REITs年化现金分派率均值为5.99%。
- 估值指标：
- 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系。
- IRR（内部收益率）：使用现金流折现法计算出的内部收益率。
- P/FFO（当前价格/经营产生的现金流）：从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值。
- 产权类REITs：股息率比中证红利股股息率均值低92BP。
- 经营权类REITs：内部收益率均值与十年期国债收益率利差为351BP。
行业要闻
- 证监会：强调抓好商业不动产REITs试点平稳落地，标志着我国公募REITs市场向全资产类型拓展。
- 中航京能光伏REIT：扩募份额成功上市，底层资产从单一光伏向“光伏+水电”复合型绿色能源组合升级，引入长期机构资金，提升基金规模、流动性和收益水平。
风险提示
公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。
