公募REITs双周报（2024.08.12-2024.08.25）：公募REITs发行提速，市场小幅回调

债券周 报公募REITs发行提速，市场小幅回调 公募REITs双周报（2024.08.12-2024.08.25） 2024-08-25 债券周报 相关研究报告： 《首张城中村改造房票在广州发 放，郑州二手房“以旧换新”正式 太启动》--2024-04-23 平《保障房建设怎么搞?——以一线 洋城市为例》--2024-04-19 证《新一轮PSL重启，三大工程在升 券温》--2024-03-09 股 份证券分析师：徐超 有电话：18311057693 限 公E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 司分析师登记编号：S1190521050001 证研究助理：戴梓涵 券电话：18217681683 研E-MAIL：daizh@tpyzq.com 究一般证券业务登记编码：S1190122070013 报告 报告摘要 一、二级市场：近两周公募REITs市场持续下跌 近两周公募REITs市场持续下跌，市场情绪降温，REITs市场交易 量有所降低，产权类公募REITs中仓储物流和园区REITs跌幅靠前，各类型公募REITs成交额和换手率多数降低，近两周公募REITs多数下跌。 二、一级市场：22只公募REITs基金待上市 截至2024年8月25日，共发行42只公募REITs，发行规模合计 1278亿元。8月初华夏首创奥特莱斯完成发行，发行规模19.7亿元。共有22只公募REITs基金待上市，其中园区类REITs数量占比高。 三、公募REITs政策及市场动态 华夏首创奥莱REIT公众认购倍数超23倍，创消费类REITs倍数 新高，万科拟投资设立中信万科消费基础设施基金，华夏大悦城商业REIT启动发售，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批，易方达广州开发区高新产业园REIT启动发行。 四、投资建议 近两周，公募REITs市场情绪降温，REITs指数回调，中证 REITs指数和中证REITs全收益指数较上上周分别下跌1.45%和0.82%，本周REITs市场成交量和成交金额均有超过8%以上的降低。分资产类型来看，产权类公募REITs中仓储物流和园区REITs跌幅靠前。市场动态层面，公募REITs一级发行市场有所提速，华夏首创奥特莱斯完成发行，易方达广州开发区高新产业园REIT启动发行。目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备性价比和一定配置机会。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度 不及预期 目录 一、二级市场：近两周公募REITs市场持续下跌4 二、一级市场：22只公募REITs基金待上市9 三、公募REITs政策及市场动态12 四、投资建议13 五、风险提示14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势4 图表2：REITS市场成交量（亿份）5 图表3：REITS市场成交金额（亿元）5 图表4：REITS市场区间换手率（%）5 图表5：分类型指数走势6 图表6：分类型指数走势6 图表7：公募REITS分项目类型平均周涨跌幅6 图表8：各类别公募REITS成交额及换手率7 图表9：产权类REITS细分市场表现8 图表10：特许经营类REITS细分市场表现9 图表11：公募REITS累计发行规模及数量10 图表12：本周产权类REITS项目审批进展11 图表13：本周特许经营类REITS项目审批进展12 一、二级市场：近两周公募REITs市场持续下跌 近两周公募REITs市场持续下跌 近两周公募REITs市场有所回落。截至2024年8月23日，中证REITs指数较上上周下跌1.45%至803.83，中证REITs全收益指数为959.86，较上上周下跌0.82%。 图表1：中证REITs及中证REITs全收益指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 市场情绪降温，REITs市场交易量有所降低 成交额方面，上周和本周REITs市场总成交规模分别达5.49和5.04亿份，合计较前两周同比下降8.75%，成交额分别为21.43和19.72亿元，合计较前两周同比下降8.24%，成交额持续降低，市场情绪有所降温。区间换手率方面，上周和本周REITs市场区间换手率分别为3.98%和3.60%，而上上周为4.81%。 图表2：REITs市场成交量（亿份）图表3：REITs市场成交金额（亿元） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表4：REITs市场区间换手率（%） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs中仓储物流和园区REITs跌幅靠前 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数近两周分别平均下跌1.84和0.08个百分点，产权类公募REITs中，仓储物流和园区基础设施类公募REITs下跌幅度最高，分别为2.98和2.90个百分点，消费基础设施类平均下跌0.95%，而保障性租赁住房跌幅为0.52%；特许经营类公募 REITs指数中，仅有生态环保REITs上涨，能源基础和交通基础设施公募REITS平均周跌幅分别为0.35%和0.44%。 图表5：分类型指数走势图表6：分类型指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表7：公募REITs分项目类型平均周涨跌幅 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 各类型公募REITs成交额和换手率多数降低 本周公募REITs成交额和换手率大多数有所降低，其中保障性租赁住房类和生 态环保类成交额分别为2.33亿元和1.23亿元，较上周环比增长13.3%和8.5%，消费类、园区类、仓储物流类、能源类和交通类REITs成交额环比分别下降23.7%/11.5%/10.0%/9.5%/9.0%。 换手率方面，仅有生态环保类REITs对应本周日均换手率超过1%，为1.32%，较上周提升0.17个百分点，保障性租赁住房类REITs对应本周日均换手率较上周提升0.09个百分点，而消费类、园区类、交通类、能源类和仓储物流类REITs对应本周日均换手率分别为0.85%/0.81%/0.65%/0.64%/0.51%,较上周分别降低0.3/0.09/0.07/0.09/0.13个百分点。 图表8：各类别公募REITs成交额及换手率 类别 本周成交额（亿元） 上周成交额（亿元） 本周日均换手率（%） 上周日均换手率（%） 园区基础设施 5.11 5.78 0.81 0.90 消费基础设施 1.37 1.79 0.85 1.16 仓储物流 1.91 2.12 0.51 0.64 保障性租赁住房 2.33 2.05 0.87 0.78 生态环保 1.23 1.13 1.32 1.15 能源基础设施 2.51 2.78 0.64 0.73 交通基础设施 5.26 5.77 0.65 0.73 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 近两周公募REITs多数下跌 单一标的方面，近两周公募REITs市场多数下跌，总共41只公募REITs，其中除了新上市的华安百联消费REIT外，有10只上涨，30只下跌，涨幅靠前的包括富国首创水务REIT、华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和易方达深高速公路REIT，周涨幅分别为2.3%/1.7%/1.6%/1.0%/0.9%。 具体来看换手率，华夏特变电工新能源REIT、易方达深高速公路REIT和华夏杭州和达高科产园REIT换手率较高，分别为6.50%/2.41%/2.06%。周成交额较高的为中金湖北科投光谷产业园REIT、易方达深高速公路REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT，周成交额分别为1.97/1.77/1.76亿元。 图表9：产权类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近两周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌幅 两周成交额（亿 元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 园区基础设施 博时招商蛇口产业园REIT -3.4% 8.8% 5.9% -1.7% 1.33 0.62 4.75 华夏合肥高新产园REIT -1.9% 6.8% 5.6% 0.6% 0.63 0.59 2.47 华夏杭州和达高科产园REIT -4.9% 1.1% 5.6% -5.2% 0.45 0.73 5.19 华安张江产业园REIT -1.0% 6.5% 3.2% -4.9% 1.62 0.90 4.21 中金湖北科投光谷产业园REIT -3.9% 6.5% 7.5% -4.0% 1.10 1.14 4.04 国泰君安临港创新产业园REIT -2.8% 4.2% 3.1% 17.5% 1.77 2.41 6.20 东吴苏州工业园区产业园REIT -2.4% 5.9% 7.9% 0.4% 1.76 0.70 3.79 国泰君安东久新经济REIT -0.2% 3.5% 3.0% 15.6% 1.60 1.22 9.18 建信中关村产业园REIT -5.6% -0.4% -9.1% -23.9% 0.62 0.46 5.64 消费基础设施 华夏华润商业REIT 1.7% 8.2% 8.1% 9.1% 0.82 0.59 3.85 中金印力消费基础设施REIT -2.0% 1.9% 0.1% -1.5% 0.55 1.04 6.75 嘉实物美消费REIT -0.6% 9.0% 11.3% 19.2% 0.38 1.14 6.91 华夏金茂商业REIT -2.9% 0.8% 0.5% 1.4% 0.32 1.30 4.94 华安百联消费REIT - 0.6% 0.6% 0.6% 1.08 6.50 2.84 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT -5.6% 1.2% -6.3% 5.0% 0.80 0.54 3.45 华夏深国际仓储物流REIT -3.6% 3.5% -4.9% -4.9% 0.26 0.93 4.20 中金普洛斯仓储物流REIT -1.7% 6.2% 0.1% 2.9% 1.21 0.23 3.07 嘉实京东仓储基础设施REIT -1.0% 0.8% -5.7% -18.0% 1.75 2.03 9.89 保障性租赁住房 红土创新深圳人才安居REIT -1.8% 3.7% 17.6% 30.7% 1.29 1.76 5.02 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT -2.3% 4.2% 11.2% 15.4% 0.21 0.25 6.34 中金厦门安居保障性租赁住房REIT -1.1% 3.9% 17.2% 35.3% 1.09 1.02 6.98 华夏北京保障房REIT 1.0% 6.6% 15.3% 38.7% 1.10 1.03 5.65 华夏基金华润有巢REIT 1.6% 4.7% 10.5% 23.9% 0.70 0.80 4.58 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表10：特许经营类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近两周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌幅 两周成交额（亿 元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 生态环保 中航首钢生物质REIT -1.2% 5.0% 8.2% 38.8% 0.88 0.79 11.82 富国首创水务REIT 2.3% 5.6% 9.8% 29.3% 1.49 1.55 3.90 能源基础设施 鹏华深圳能源REIT -1.4% 1.9% 1.5% 38.5% 1.12 0.59 3.81 中信建投明阳智能新能源REIT -0.6% 5.9% 6.4% 18.6% 0.39 1.29 6.02 嘉实中国电建清洁能源REIT 0.8% 3.2% 13.5% 32.3% 0.67 1.59 3.42 中信建投国家电投新能源REIT 0.1% 1.5% 2.7% 18.0% 1.31 0.29 6.10 华夏特变电工新能源REIT -0.