概览和展望
深圳甲级写字楼市场在2025年第三季度持续调整，租金下行压力未减，供应集中释放，去化动力放缓。全市平均有效租金降至每月每平方米148.4元，环比下跌2.2%，跌幅收窄但仍处下行区间。新增供应达21.9万平方米，创年内新高，净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡加剧，空置率升至26.1%。市场成交活跃度有限，自用型与产业资本为主要买方，传统投资者保持观望。需求端延续收缩态势，TMT行业占比52.0%，互联网平台与软件开发企业为主导；专业服务业占21.3%，受互联网营销与出海服务带动；医疗健康行业升至第三位。企业租赁策略趋于保守，以搬迁为主，升级搬迁比例下降，续租与新租需求均疲软。展望第四季度，市场仍将面临高供应、弱吸纳、价承压格局，新增供应约15万平方米将集中入市，业主方预计维持价格弹性与激励策略，年底租赁旺季或带来阶段性修复，但整体下行趋势难逆转，全市租金将继续下探，跌幅与季度相近。强势片区去化效率有望优于大市，福田与宝安等区域价格竞争加剧。
租金走势
租金延续下行，价格博弈加剧。全市平均有效租金环比下跌2.2%，跌势延续但节奏趋于温和，业主方采取更具策略性的租赁方案。宝安子市场跌幅领跌全市（5.8%），主要因标杆项目降价、跨境电商减租；车公庙（3.9%）受老旧项目让利影响；福田区（3.5%）受南山虹吸与区内新入市项目灵活定价影响。南山区域相对稳健，核心企业租赁黏性强。第四季度租赁价格仍将面临下行压力，业主方预计继续采取“价格调整+租期优惠+免租期”组合策略，全市平均租金水平或将延续温和下行趋势。
供应和需求
新增供应放量，吸纳回落加剧供需失衡。本季度新增供应达21.9万平方米，创年内新高，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡加剧。需求结构方面，TMT行业占比52.0%，互联网平台与软件开发企业为主导；专业服务业占21.3%，受互联网营销、企业出海咨询等领域带动；医疗健康行业升至第三位。租赁类型方面，搬迁需求占比77.0%，但升级搬迁比例仅31.3%，显示企业加强成本管控；“等价/降级换租”比例上升。续租需求占比10.9%，业主通过价格与条款优化提升留存。新租及扩张需求均疲软，市场活跃度收紧。区域流动性方面，前海与科技园内部迁移特征明显，福田区租户留存率降至22.5%。第四季度刚性租赁需求或带动市场阶段性修复，但前海与后海新增供应将推高空置水平，业主间竞争预计加剧。
投资市场
大宗偏冷，回笼资金与资产优化成为主导。本季度仅录得一宗大宗交易，招商蛇口以7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每平方米21,607元。该交易为集团内部资产再配置，意在回笼资金、优化资产负债表。投资逻辑从追求短期收益转向长期保值与结构优化，未来市场预计仍以集团内资产调整及产业链整合交易为主，整体成交规模温和可控。深圳大宗交易市场仍处于低活跃阶段，投资者风险偏好维持低位，以自用型买家及产业资本为主导。
