深圳写字楼市场报告 2022年 Q3

租赁需求疲软投资市场活跃 深圳甲级写字楼市场 knightfrank.com.cn 季度报告 2022年第三季度 概览和展望 受外部不确定因素增多及内部经济下行压力增大，需求端整体放缓，新增办公空间需求大幅锐减，各行业普遍持降本增效的策略。深圳全市租金环比下降 0.5%至194.0元/平方米/月。大量项目 延期入市，本季度新增供应两个项目，空置率环比上涨0.4%至15.9%。 投资市场则表现活跃，录得两宗写字楼整栋交易，总交易面积超14万平方米。 预计第四季度，整体需求将持续疲软，供需失衡及悲观情绪仍是深圳写字楼市场最严峻的问题，市场将继续向租户倾斜而降低租金水平，空置率的升幅有望控制在较窄的范围。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 2022年2022年 2022年 2022年 196平,方0米00 第三季度新增供应 第三季度净吸纳量 81平,方7米97 第三季度租金 1元9/平4方米.0/月 第三季度空置率 15.9% 按季变幅：下季预测： 按季变幅：下季预测： 按季变幅：下季预测： 0.5% 按季变幅：下季预测： 0.4% [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 租金走势 图二:深圳甲级写字楼租金走势 元/平方米/月 250 资料来源：莱坊研究部 金延续自2018年后开启的下行通道， 第三季度，全市甲级写字楼市场平均租 240 230220 210 200 190 180 170 Q1Q2Q3Q42013 Q1Q2Q3Q42014 Q1Q2Q3Q42015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q42019 Q1Q2Q3Q4 2020 Q1Q2Q3Q42021 Q1Q2Q3 2022 租金按季下降0.5%，按年下跌3.0%，至194.0元/平方米/月。目前租金水平基本回落至2013年年中的水平。 企业在搬迁选址时对国有物业的偏好 部分国有写字楼出台减免租金政策，令 有所提升，部分业主只能选择调整租赁条款、降租、定制装修交付等手段以争取稳定的入驻表现。 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2022年第三季度 子市场 （人民币租/平金方米/月)租金环比变幅空置率空置（率百分环比点）变幅 罗湖 162.1 ↑2.7% 15.8% ↑0.5 福田-华强北 192.5 ↑1.3% 12.7% ↓1.8 福田中心区 218.8 ↓1.7% 14.2% ↔ 福田-车公庙 217.5 ↑1.2% 8.0% ↓1.2 南山-科技园 170.0 ↓0.7% 11.6% ↓2.4 南山-后海 209.4 ↓0.3% 14.0% ↓1.0 南山-蛇口 188.3 ↑1.8% 14.1% ↓3.3 南山-前海 175.6 ↓0.2% 22.9% ↓0.3 宝安中心区 154.0 ↓2.5% 14.5% ↓1.2 资料来源：莱坊研究部 供应与需求 图三:深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 1,600 甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 30% 1,400 25% 1,200 1,000 20% 80015% 600 10% 400 200 5% 00% 20132014201520162017201820192020202122Q1Q3 资料来源：莱坊研究部 个项目，推高深圳全市总存量突破至 项目直接延期至明年交付，全市交付两 第三季度，供应端继续积极调整，部分 1,005万平方米。需求端整体放缓，季度内净吸纳量环比下降49%，同比下降67%。 从租赁成交来看，受反垄断政策及行业整合的大环境下，以往长期占据租赁需求首位的互联网行业，活跃度有所下降，普遍持降本增效的策略，选择收缩面积或搬迁至质量和租金稍低的办公楼项目中，例如传音控股租下豪方天际广场21,000平方米。季度内租赁需求较为活跃的是银行，但租赁成交多以小营业部搬迁为主。 千图平四方米：深圳甲级写字楼市场新增供应交付预测 4,000 罗湖-蔡屋围福田中心区后海 科技园前海其他 其他包括华强北，车公庙 2022年 2023年 2024年 资料来源:莱坊研究部 ，蛇口， 宝安中心区 49 剧，且需求端复苏不明朗，空置率将会升 预计第四季度，全市将交付4个项目约万平方米新增供应。短期内，深圳写字楼供过于求的现象预计将延续甚至加 3,5003,0002,500 2,000 1,500 1,000 500 0 高，租金将持续在下行通道。 表二:深圳甲级写字楼主要租赁成交，2022年第三季度 区域项目租户 （平面方积米）交易类型 南山-前海 豪方天际广场 传音控股 21,000 新租 南山-后海 深圳湾壹号 上海交通大学安泰经管学院 1,000 新租 南山-后海 深圳湾壹号 财厚资本（华豆咨询） 1,000 新租 福田-车公庙 NEO大厦 铂众科技 2,000 扩租 南山-后海 汉国中心 雀巢 1,200 新租 投资市场 资注料：所来有源成：莱交坊细研节究均部有待落实 第三季度，深圳写字楼投资市场录得两宗整栋交易，其中有一单估计为深圳年度最大金额交易。 一宗是深汇通公司向深圳华联置业购买“华联城市商务中心”项目第2栋T2 座，总建筑面积43,861平方米，交易对 价为18.86亿元。另一宗是中信城开（深圳）有限公司向佳兆业集团购买中信城开大厦，建筑面积为99,998平方米，交易金额没有透露，但市场估值约为人 民币80亿元左右。 总的来说，自“三条红线”监管层从融资端收紧房企银根后，叠加今年销售端遇冷，越来越多房产开发商面临严峻的流动性收紧问题，市场上房地产开发商原自持运营的写字楼资产陆续加入待售名单。 深圳甲级写字楼市场数据图（2022年第三季度） 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 宝安中心区 存量:74 前海 租金:154.0 存量:145 科技园 存量:164 车公庙 存量:69 华强北 空置率:14.5% 租金:175.6 空置率:22.9% 租金:170.0 空置率:11.6% 租金:217.5 存量:29 空置率:8.0% 租金:192.5 空置率:12.7% 总存量约 1,005 万平方米 甲级写字楼 蛇口 存量:17 后海 租金:188.3 存量:133 存量:296 福田中心区 罗湖 空置率:14.1% 租金:209.4 空置率:14.0% 租金:218.8 空置率:14.2% 租金:162.1 存量:78 空置率:15.8% 资注料:存来量源的:莱单坊位研为究万部平方米，租金为平均有效租金，人民币/平方米/月；空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳写字楼服务部 +862160321769 朱高级磊董事，中国区研究及咨询部主管 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董事悦，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简深圳家董宏事总经理及华南区办公楼服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com +85228467184 王董事兆，麒大中华区研究及咨询部主管 martin.wong@hk.knightfrank.com 何建朗 分析员，广州研究及咨询部 +862038771477 stephen.he@cn.knightfrank.com 近期研究报告 聚焦金融业 写字楼租户市场专题报告 北京写字楼市场报告 2022年第三季度 上海写字楼市场报告 2022年第三季度 广州写字楼市场报告 2022年第三季度 深圳写字楼市场报告 2022年第二季度 2022年亚太区房地产前景展望 可kn从igh以tf下ra网nk址.co查m看.c莱n坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。