深圳甲级写字楼市场在2025年第三季度继续保持调整态势。租金持续下降，新供应集中释放，吸纳动能减弱。全市平均有效租金降至148.4元/平方米/月，环比下降2.2%，下降幅度较上一季度略有收窄，但仍反映房东为支持租赁而持续让步。新供应约21.9万平方米，为年内最高，而净吸纳量仅为6.8万平方米，供需缺口扩大，全市空置率升至26.1%，环比上升0.9个百分点。
租金水平方面，全市平均有效租金环比下降2.2%，降幅较上一季度收窄，但下行压力持续。各子市场租金环比降幅存在差异，宝安降幅最陡（-5.8%），主要受跨境电商租户减租和房东主动重新定价影响；车公庙和福田分别下降3.9%和3.5%，竞争加剧；南山相对稳健，核心区域如科技园、前海等租金基本持平或微降。
供需关系方面，新供应激增而需求疲软导致供需失衡。TMT行业占比最高（52.0%），主要来自互联网平台和软件开发企业；专业服务占21.3%，以数字营销和出海咨询为主；医疗行业位列第三，在线医疗服务平台表现活跃。企业租赁策略趋于保守，搬迁类交易占比77.0%，升级搬迁降至31.3%，表明企业更倾向于优质升级或小幅降本，续约占10.9%，新租和扩张分别占6.6%和4.0%，显示市场活动低迷。
展望2025年第四季度，市场预计将继续面临供应过剩、吸纳疲软和租金下行压力。预计新增供应约15万平方米，房东可能结合价格灵活性和租赁优惠吸引租户。年末租赁季或带来短暂改善，净吸纳量或回升至10万平方米以上。但整体下行趋势难以逆转，全市租金预计继续小幅下降。南山等核心区域因产业基础和租户粘性较强将表现优于福田和宝安，后者可能面临更激烈的价格竞争。
投资市场方面，整体交易量温和，仅录得中国商联蛇口将蛇口物业运营楼出售给中国商船能源航运的1宗大宗交易，成交价21.6万元/平方米，反映集团内部资产重组以优化资产负债表。整体大宗市场流动性较低，买家以自用和产业/战略资本为主，投资逻辑转向长期价值保存和结构优化，集团内部调整和产业链整合预计将主导市场，整体成交规模预计保持克制。
深圳甲级写字楼市场第三季度呈现供应过剩、需求疲软和租金下行特征，未来仍面临较大下行压力，但核心区域表现相对稳健。房东需采取更精准的租赁策略，企业租赁决策趋于保守，投资市场以资产优化为主。
