深圳写字楼市场报告 2024年 Q3

深季圳度甲报级告写字楼市场 2024年第三季度 本写报字告楼重投点资关市注场等深方圳甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 供需洪峰前的温和复苏 增供第应三入季市度。，因深逐圳步甲进级入写租字赁楼旺市季场，未整有体市新场米的。尽净管吸市纳场量需录求得有显著所增回长暖，，达全8市.9写万字平方楼 阶段，空置率环比下降0.7个百分点，达到 的下平跌均租金水平依然面临下行压力，环比 币。鉴2于.8本%，季至度每市平场方处米于每既月有1存61量.3元的人消化民25.1%，整体市场呈现温和复苏的态势。 源从行业结构分析，本季度租赁需求主要万平方米的T租MT赁增成长交势。投头资迅市猛，场录方得面多，本宗季上 板块TM，其T、中住宿及酒店业和专业服务业三大 的活跃度将持续增加。 度的未录改得善大作宗用交日易渐，显但现随，预着估政大策宗对交资易本市流场动 步入2024年第四季度，宏观经济在多项 重大一经步济提激速，励年政内策累推积动的下租，赁复苏需进求程将有迎望来集万中平释方放米窗的口新。增然写而字，同楼期供市应场入预市计，有多超数2业0主户为，把或握将租采赁取旺更季为这进一取机的遇价，格挽调留整并策吸略引。在预计此将背维景持下，承全压市状写态字，楼空置市场率则的租继续金水处于平 上行通道。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 第三季度新增供应 2024年 2024年 2024年 2024年 平0方米 第三季度净吸纳量 89平,方2米66 第三季度租金 元1/6平方1米.3/月 第三季度空置率 25.1% 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2.8% 按季变幅：0.7个百分点下季预测： [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 图二：2024-2026各区域新增写字楼面积 千平方米 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 前海 福田中心区 科技园 后海 蔡屋围 其他 2024 2025 2026 0 注：其他包括车公庙，蔡蛇屋口围，表宝示安罗中湖心区 资料来源:莱坊研究部 租金走势 租赁活动回暖但租金仍将继续下行 图三：深圳甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 160 20142015201620172018201920202021202220232024 资料来源:莱坊研究部 250240230220210200190180170 赁活第动三的季活度跃，深期圳，期写间字看楼客市量场和逐问步询进量入均租有牢所掌增握长在。租然户而手，租中赁。经市过场上的一主季导度权的仍低然迷牢后的，机众会多，继业续主通正过积价极格抓调住整去策化略写，字以楼更空加间富有字竞楼争市力场的整金体吸平引均租金。已从降全至市每来平看方，写米每进一月步16扩1.3大元。，环比下降2.8%，且租金跌幅 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 Q4 Q1Q2Q3 下降幅度尤为突出，平均跌幅达。具 庙、从科子技市园场以来及看后，海本这季四度个福子田市C场BD的、车租金公 体而言，福田区主要受整体租户向西迁移 5.0% 趋势及全市商务区去中心化现象的双重影 园与后海区域则因若干大型租户，特别是 响采，取该更区为域进业取主的为租维赁持策并略吸。引与租此户同入时，驻科，故技 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2024年第三季度 子市场 （人民币租/平金方米/月) 租金环比变幅 空置率 空置（率百分环比点）变幅 注：部分数据或因数据库调整而存在差异，资料来源：莱坊研究部 具体数值以本季度为准 来加快填补由此产生的空置面积。 T著M上T升行，业迫的使领物军业企业业主搬通迁过，大导幅致调空整置租率金显展望2024年第四季度，深圳写字楼市场 预的计租将赁稳需步求迈有入望租在赁年高底峰迎期来，显本著年释度放累。积值得加注速意向的西是迁，移全，市其范中围前内海的区写域字作楼为租这户一正迁 移潮的主要目的地，正吸引大量来自福田 C密B集D区、南域山的科租技户园。、这后一海现等象深将圳对写后字者楼构供成应 更采取大更的为租显赁著市的场租压金力调，可整能措导施致以这应些对区市域场变租化金。水在平这预些计因将素维共持同在作下用行下通，全道市，但写随字着楼需收窄求。的大量释放，预计租金的跌幅将逐步 罗湖 130.6 ↑0.6% 32.1% ↓1.1% 福田中心区 188.8 ↓4.0% 17.4% ↑1.8% 福田-车公庙 157.7 ↓6.7% 28.6% ↓1.8% 南山-科技园 142.2 ↓4.4% 15.4% ↓0.7% 南山-后海 183.7 ↓4.7% 34.8% ↓0.3% 南山-蛇口 159.6 0.0% 37.2% ↓3.2% 南山-前海 151.9 ↓0.7% 30.8% ↓3.6% 宝安中心区 142.1 ↑2.4% 32.1% ↑1.1% 供应和需求 短暂进入存量消化阶段 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴) 0201320142015201620172018201920202021202220232024 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 注：2024年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计资的料供来应源量:莱及坊净研吸究纳部量 2024的空置率为第三季度的空置率 写字楼的空置率实现了30%，进一步促使全市 供应在，本季季度度吸，纳全集市中写在字存楼量市去场化未。录随得着新市场增逐增步强，迈带入动租了赁整旺体季市，需场求净端吸的纳活量跃的度快显速著增长米，具环体比表增现幅为超净过吸纳量达到了8.9万平方窄，下降至25.1%。0.7个百分点的收 表二：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第三季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 55,500 南山 福田前海 深圳湾创新中心深科技城中粮前海创新中心 脸萌科技证券时报客路网络 20,000 搬迁搬迁搬迁 南山 金地威新中心 小红书 9,000 新设立 福田 NEO大厦 格科微电子 3,000 搬迁 南山 航天科技广场 香农芯创 3,500 搬迁 前海 前海鸿荣源中心 第七印象文化 3,166 搬迁 前海 前海嘉里中心 ABET 3,000 搬迁 2,400 跃居从全行市业租结赁构需的求角的度首来位看，其TM租T赁行面业积再所度占人全工市智总能体软需件求开的发比与例文攀化升传至媒5两7大%细。其分中行，业单宗的五租万赁平表方现米尤及为两突万出平，它方们米分的别大达宗成交记要录驱，动成力为。了紧T随M其T行后业的租是赁住需宿求及增酒长店的业主，该全行市业写在字本楼季需度求的第求二急位剧。这上一升增，长跃主升要至得扩益张于计酒划店以及在锁租式金服持务续公下寓滑持的续市不场断环的境下专，业它服们务对业写的字租楼赁物需业表求现在出本的季强度烈位偏列好第。三内，展律现所出及了人强力劲资的源需两求个韧细性分。此行外业，在值本得年注意在较的低是水，本平季。度的市外企业流入仍然维持 2024年第四季度，深圳市写字 楼市场将迎来一次大规模的供应高峰增供应量预计将超过，新 综合第性三的季经度济末刺，国激务政院策正措式施出，旨台在了促一进系宏列观初步经显济现环出境对的整逐体步经优济化状。尽况管的这轻些微措改施善已效果过，程但。以全金面融提业振为市例场，信作心为“仍互需换一便个利渐”进政的策的疲软首要。展受望惠行业，目前整体租赁需求依然 投资市场 期市场需求端有望出2现0大万幅平放方量米，。但尽鉴管于同 新字楼供空应置项率目仍的将集处中于入上市行，全通道市。范围内的写 多项利好因素推动大宗市场升温 的强力驱动。 场虽20未2记4年录第到三大季宗度交，易深，圳但写市字场楼咨投询资活动市却归因呈于现政出策显因著素的对增本长季态度势大，这宗一交变易化活主跃要度 50个基点。紧随其后，于9月24 邦基具金体利而率言，9月18日，美联储宣布下调联 日关，键中措国施国，务涵院盖迅货速币响宽应松，、颁财布政了刺超激过、房十项地产面及市支场持专力项度支均持实以现及了股里市程激碑励式等的，意在义覆。盖 内经济，还显著加速了外部资本的流入步 这一系列政策组合，不仅稳定并提振国伐，使得国内不动产资产，尤其是商业地产 的捧价。展值望持第续四受季到度国，内市外场投普资遍者预的期青美联睐储与将追采流取动进性，一这步一的预降期息无行疑动将，进以一增步强金影融响市全场球 市场活力的进一步提升。 资市本场流带动来格更局多，外同部时资也金可的能注为入写机字会楼，促投进资 深20圳24甲年级第写三字季楼度市场数据图 各细分市场写字楼存量、租金和空置率 宝安中心区 存量:49 前海 租金:142.1 存量:166 科技园 存量:188 车公庙 存量:60 空置率:32.1% 租金:151.9 空置率:30.8% 租金:142.2 空置率:15.4% 租金:157.7 空置率:28.6% 甲总级存写量字约楼 9万平9方米7 蛇口 存量:25 后海 福田中心区 罗湖 租金:159.6 存量:127 存量:263 存量:119 空置率:37.2% 租金:183.7 空置率:34.8% 租金:188.8 空置率:17.4% 租金:130.6 空置率:32.1% 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有部效分租数金据,租或金因单数位据为库人调民整币而/存平在方差米异/月，，资空料置来率源为:平莱均坊空研置究率部 具体数值以本季度为准 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简家宏 深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com 王高兆级董麒事，大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 陈启明 分析员，研究及咨询部 +8613642314481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2024 上海写字楼市场报告 年第二季度 2024 广州写字楼市场报告 年第二季度 2024 深圳写字楼市场报告 年第二季度 2024 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得