2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场延续深度调整周期，平均净有效租金环比下跌1.7%至每月每平方米156.4元，连续第11个季度下行。供需失衡加剧，市场录得三年来首次负净吸纳量（-52,079平方米），空置率攀升至25.7%，主要受某TMT龙头企业搬迁引发的大面积退租潮及宏观经济复苏乏力影响。
核心数据：
- 租金：平均净有效租金156.4元/平方米/月，环比下跌1.7%
- 净吸纳量：-52,079平方米
- 空置率：25.7%
- 新增供应：95,833平方米
供需分析：
- 需求端：专业服务业（36.3%）、TMT（24.7%）、金融业（17.2%）构成核心驱动力。TMT行业需求集中于互联网平台及软件开发，金融业以信托机构及商业银行搬迁为主。搬迁需求占比61.1%，70%以上为同区域内部迁移。
- 供应端：敏华总部大厦及前海嘉里中心三期等新增供应入市，叠加超260万平方米的历史库存压力，推动空置率攀升。
子市场表现：
- 除蛇口租金环比持平外，其余区域均录得负增长。宝安CBD跌幅居首（环比下降4.7%），福田CBD（环比下滑2.3%）、前海（环比下跌2.0%）租金持续下行。
市场展望：
- 预计2025年第二季度新增供应约10万平方米，需求端支撑仍显薄弱，租金下行拐点延后，跌幅或进一步扩大。
- 中长期看，尽管某TMT龙头企业撤租的直接影响逐渐弱化，但新增供应持续入市及超260万平方米库存积压将延续“增量压顶、存量难去”的格局，空置率将继续攀升，市场修复周期显著延后。
投资市场：
- 兴业银行以66亿元收购南山区恒大深圳湾超总项目底层商业及部分办公物业，通过“债务重组+资产证券化”模式实现风险缓释。具备不良资产处置能力及核心地段识别力的机构正主导新一轮周期，资产证券化预计将继续成为大宗交易市场的主要趋势。
