2025年第一季度深圳甲级写字楼市场季度报告

2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场延续深度调整周期，平均净有效租金环比下跌1.7%至每月每平方米156.4元，连续第11个季度下行。供需失衡加剧，市场录得三年来首次单季度负净吸纳量（-52,079平方米），主要受某TMT龙头企业搬迁引发的大面积退租潮及宏观经济复苏乏力影响。新增供应95,833平方米，叠加历史积压库存超260万平方米，推动全市空置率攀升至25.7%。

核心数据：

• 租金：平均净有效租金156.4元/平方米/月，环比下降1.7%
• 净吸纳量：-52,079平方米
• 空置率：25.7%
• 新增供应：95,833平方米

需求结构：

• 专业服务业占比36.3%，TMT（24.7%）及金融业（17.2%）为主要驱动力
• TMT需求集中于互联网平台及软件开发，物联网、医疗类软件企业增长显著
• 金融业以信托机构调整及商业银行搬迁为主，证券与保险机构需求稳定
• 搬迁需求占比61.1%，70%以上为同区域内部迁移

子市场表现：

• 除蛇口租金持平外，其余区域均录得负增长
• 宝安CBD跌幅居首（环比下降4.7%），福田CBD环比下滑2.3%，前海环比下跌2.0%

投资市场：

• 兴业银行以66亿元收购南山区恒大深圳湾超总项目底层商业及部分办公物业，通过“债务重组+资产证券化”模式实现风险缓释
• 具备不良资产处置能力及核心地段识别力的机构主导新一轮周期，资产证券化成为主要趋势

展望：

• 2025年第二季度预计新增供应约10万平方米，需求端支撑仍显薄弱，租金下行拐点延后，跌幅或进一步扩大
• 中长期看，净吸纳量有望修复，但供需失衡格局延续，空置率将继续攀升，市场修复周期显著延后