深圳甲级写字楼市场季度报告2023年Q3

深季圳度甲报级告写字楼市场 2023年第三季度 本写报字告楼重投点资关市注场等深方圳甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 复苏步伐加快但市场信心仍需继续提振 略，第配三合季多度项，重业磅主的延政续策“扶以持价及换市量场”的周期策性租需赁求需释求放反的弹共回同升刺至激近，一深年圳高甲位级，但写全字市楼甲级甲写级字写楼字供楼过空于置求率的及现租状金仍持将续延承续压，。租深 金按季下降至元/平方米/月，空 1.3%178.0 置率则环比上升1.4%至23.2%。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 300平方,5米26 第三季度新增供应 2023年 145平方,5米78 第三季度净吸纳量 2023 年 第三季度租金 2023 年 元17/平8方米.0/月 23.2% 第三季度空置率 2023 年 按季变幅：下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 1.3% 按季变幅：1.4个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 新增供应只计算可出租面积，即不包括自用办公面积 [1]租金为平均净有效租金 需求。投资市场方面，受宏53观%经的济客环户境租赁影 要来金源融，业贡和献T了M本T季为度本超季度租赁需求的主响交，易本买季家度以未观录望得态有度成为交主的。大宗交易，大宗 响，预深计圳第全四市季甲度级，写受字供楼应空侧置持率续将放继量续抬影升承，压租，赁但价受格益战于愈宽趋松白的热化币，政租金亦将继续观 寻找支撑位。 经的需济求环而境逐的渐逐收步窄修，复租，金租将金继跌续幅向将下因调释整放 图二：2023-2026各区域新增写字楼面积 2023 2024 2025 2026 千平方米 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 前海 福田中心区 科技园 后海 蔡屋围 其他 注：其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区 2023年的预计供应包括已入市的项目 资料来源:莱坊研究部 蔡屋围表示罗湖区 租金走势 图三：深圳甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/月 170 2014201520162017201820192020202120222023 资料来源:莱坊研究部 以价换量策略下租金将延续承压 场的第普三遍季现度象，以，深价圳换整量体成市为场写平字均楼租金赁继市续元/下平跌方，米全/月市，甲按级季写下字跌楼租金录得178.0 Q1Q2Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3Q4Q1Q2 Q3 1.3%。 大的两个子市场。 250240230220210200190180 引资从及子政市策场支来持看，前受海益、于后政海府、蛇积口极及的福招田商中入心市，区叠租加金互均联相网对龙平头稳企。然业而大，规因模新优增化供架应构录得等下因降素的影子响市，科场技。除园此成以为外南，山受区限内于唯老一旧楼等因宇素存，量华大强、北核、心罗客湖群成所为属全行市业租复金苏跌缓幅慢最 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第三季度 子市场 （人民币租/平金方米/月) 租金环比变幅 空置率 空置（率百环分比点）变幅 注：部分数据或因数据库调整而存在差异，资料来源：莱坊研究部 具体数值以本季度为准 租金预将计继20续2承3第压四，但季随度着，深宏圳观甲经级济写复字苏及楼政并加策速的释有放力，支跌持幅，将全逐市步租收赁窄需。求得以修复 罗湖 144.5 ↓7.9% 23.5% ↑1.6% 福田-华强北 149.0 ↓10.6% 19.8% ↑4.8% 福田中心区 217.3 ↑0.7% 13.9% ↓0.5% 福田-车公庙 197.4 ↓0.4% 31.3% ↓6.1% 南山-科技园 153.2 ↓4.3% 16.5% ↑2.2% 南山-后海 200.5 ↑0.2% 23.5% ↑1.6% 南山-蛇口 178.2 ↑2.4% 33.6% ↓3.4% 南山-前海 163.6 ↑3.0% 28.9% ↓2.8% 宝安中心区 160.0 ↑7.7% 22.9% ↓4.7% 供应和需求 图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0201320142015201620172018201920202021 30% 25% 20% 15% 10% 5% 202223Q1-Q30% 注：2023Q1-Q3的甲级写字楼供应量资及料净来吸源纳:莱量坊为研累究计部值 2023Q1-Q2的空置率为第三季度的空置率 金融业与TMT成为本季度租赁需求大幅回升的主力引擎 比增本长季迅度猛，全，为市近新一增年供内应高3位0万。新平增方供米应，分同别泰为创周新大广福场金。业融主大主厦动、进深行圳价睿格云调中整心取和得康显平方著米成，效也，为本近季一度年净内吸高纳位量，录但得全约市1空4置.6率万 仍按季上涨至。 1.4%23.2% 53%。其中，金融业为本季度需求榜首，以 交面从积行超业本来季看度，金全融市业总和租T赁M成T的交租面赁积的成 量租增赁长成迅交猛，记但录仅。与录之得相1宗反上的万是平，方成米交的面积大 2需7.求1%细的分全子市类需以求互面联积网占金比融领、先融全资行担业保，及其融业资服租务赁业，为位主列，多全为市搬租迁赁需求。第T二M，T需反求超主专要件的来研源发于等软行件业开。发然、而人，工尽智管能本及季电度子净元吸器纳 表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第三季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 低于 超600平方米的小面积租赁成交量占比 要策略。 超预计2023年第四季度，深圳全市将有 12,000 科技园 前海龙岗 金地威新中心 前海周大福金融大厦星河生态大厦 锦江之星腾讯微保特力商贸 8,000 搬迁搬迁搬迁 福田中心区 World 星河中心 中集融资租赁 6,631 搬迁 罗湖 京基座 村田电子贸易 4,200 续租 100A 深圳十方运动 3,500 前海车公庙 华海金融创新中心A座 博今商务广场座 科技有限公司中正资本 2,500 搬迁新租 科技园 金地威新中心A座 吉利 2,000 新租 A GEELY 1,300 规3模4为%主，搬，反迁映及降续本约增的效租仍客将多是以租缩客减的租首赁 全市空置率极大概率会继续抬高。 扶5持4、万价平格方调米整的等新利增好供因应素，的然边而际随效着用政逐策渐持续递弱减化，对，市租场赁仍需将求面的临刺较激大释的放去作化用压将力被， 投资市场 大宗交易买家在市场信心修复前成交意愿并不强烈 场未20录2得3年大第宗三交季易度的，成深交圳记写录字。楼尽投管资本季市度策，深且圳央迎行来降了准多释项放重了磅中的长房期地流产动宽性松支持政经济资，金但受大国博弈本、季美联储过度紧缩和房态 还价值不仍足以观被望扭态转，度大为宗主买，成家交短意期愿内并对不物强业 烈，市场信心仍需提振。 卖，起拍价2约0为23年9月20日进行第一次拍 m2 2023 10 安区以的本华季讯度方市舟场投拍资卖有为限例公，位司于天深谷圳大市楼宝项目方已米两，次于流拍，其建筑面积为227,640.00单价7,189.13元1/6.3。7其亿后元于，折合建年筑面月积 08日进行第二拍卖，起拍价下调20%为 起拍价已下调至约2023年10月24日开拍， 亿，仍再次流拍。目前，此项目在进行 1第3.三09次拍卖，将于 。 为4,601.04元/m2，1对0.比47第亿一，折次合拍建卖筑已面下积降 36% 深20圳23甲年级第写三字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 宝安中心区 存量:73 前海 租金:160.0 存量:146 科技园 存量:172 车公庙 存量:62 华强北 空置率:22.9% 租金:163.6 空置率:28.9% 租金:153.2 空置率:16.5% 租金:197.4 存量:19 空置率:31.3% 租金:149.0 空置率:19.8% 甲总级存写量字约楼 9万平5方米7 蛇口 存量:25 后海 租金:178.2 存量:112 福田中心区 存量:245 罗湖 存量:103 空置率:33.6% 租金:200.5 空置率:23.5% 租金:217.3 空置率:13.9% 租金:144.5 空置率:23.5% 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月资料来源:莱坊研究部 部分数据或因数据库调整而存在差异，，空置率为平均空置率 具体数值以本季度为准 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简家宏 深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 陈启明 分析员，研究及咨询部 +8613642314481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2023 上海写字楼市场报告 年第三季度 2023 广州写字楼市场报告 年第二季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第二季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。