地产行业周报：商业不动产REITs启动试点，关注商业资源丰富的企业及优质商管运营商

核心摘要

• 周度观点：证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》，推动商业不动产REITs试点有助于盘活存量商业不动产，增加房企商业资产变现及退出渠道；打通商业不动产投融管退全链条，加速房企转型；推动商业地产企业轻重分离，帮助商管企业扩大在管规模。建议关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商。
• “好房子”趋势：近期市场担忧二手房价格调整对“好房子”的影响，但“好房子”与二手房定位客群不同，无直接竞争关系；“好房子”新增供给体量不大，去化压力有限；房企鲜有囤地，若二手房价格下跌，“好房子”去化下行，房企或将收缩投资保障盈利。
• 投资建议：把握地产中期确定性机会：1）受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）受益商业不动产政策催化、分红有吸引力的商管企业华润万象生活等。同时关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部公司，主题角度关注地产国企及园区类企业。
• 政策环境监测：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见。
• 市场运行监测：
  • 成交：新房环比回升，后市有待观察。本周重点50城新房成交1.9万套，环比升11.8%；重点20城二手房成交1.9万套，环比降1.4%。11月重点50城新房月日均成交同比降43.4%，环比降5.1%；重点20城二手房月日均成交同比降24.4%，环比升19.9%。
  • 库存：环比微升，去化周期23.1个月。截至11月28日，16城取证库存9164万平，环比升0.4%，去化周期23.1个月。
• 资本市场监测：
  • 流动性环境：资金价格多上行。R001上行3.75BP至1.43%，R007上行2.70BP至1.52%。截至11月28日，OMO存量（MA10）余额为15152亿元，较11月21日上升3497亿元。
  • 境内债：本周境内地产债发行145.9亿元，总偿还量55.9亿元，净融资90.1亿元。25年全年到期和提前兑付规模总共3117.16亿元，同比24年减少约1.00%；26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约487.68亿元。
  • 地产股：本周房地产板块涨0.72%，跑输沪深300（1.64%）；当前地产板块PE（TTM）61.97倍，高于沪深300的13.94倍，估值处于近五年95.39%分位。
• 风险提示： 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险； 3）行业短期波动超预期风险。