对REITs试点首次纳入商业不动产的点评：房企新的解题思路

国内首批消费类REITs的推出标志着中国房地产投资信托基金（REITs）市场的新篇章。这四只消费类REITs——嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT——的获批，预示着中国REITs市场将更加多元化和成熟。

截至当前，中国商业营业用房的累计销售面积超过15.6亿平方米，加上大量的自持商业地产项目。这一数据表明，中国商业地产市场在过去的20多年里经历了显著增长。借鉴美国、新加坡等成熟REITs市场的经验，消费类基础设施REITs的发行不仅有助于推动中国公募REITs市场的成熟，还能够增加产权类REITs的市值占比，从而促进REITs市场的活力。此外，消费类REITs的推出还为房地产企业提供了一种新的资产管理途径，减少了对传统债务融资方式的依赖，为房企转型提供了新机遇。

值得注意的是，文件明确规定，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施并开展相关业务的独立法人主体，不得涉及商品住宅开发业务。这一规定提高了商业REITs的发行门槛，旨在避免规避房地产调控要求的行为。

在经济环境和疫情的影响下，零售和酒店业面临挑战，导致资本化率大幅提高。例如，北京零售物业的资本化率较2020年末水平上升了约20个基点，上海则上升了约40个基点，广深及其他主要二线城市的资本化率也分别提高了约30个基点。尽管面临这些挑战，但行业改革正在推动新的发展机遇。对于投资者而言，中期推荐关注龙头房企如保利发展，全年继续推荐园区公司，如中新集团和招商蛇口。同时，新增关注那些资产端仍保持健康的公司，预计随着市场的调整和债务问题的解决，这些公司将迎来复苏机会，预计这一趋势将在2024年开始显现。

需要警惕的风险包括但不限于政策变动、市场波动、经济环境变化以及特定公司的财务状况风险。