盘活万亿商业不动产，中国 REITs 市场迈入新阶段-商业不动产 REITs 试点政策分析与前景展望

核心观点与政策要点

中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在通过标准化金融工具盘活商业地产存量资产，为行业转型提供权益型融资新路径，并引入稳定现金流的全新资产类别。政策背景包括公募REITs市场稳步发展（截至2025年11月27日已上市77只，总市值超2200亿元）和成熟监管体系建立，同时商业地产存量面临流动性困境。

政策要点包括：

1. 定义与结构：界定为持有或经营商业地产获取稳定现金流的封闭式公募基金，延续“公募基金-ABS-项目公司”结构。
2. 合规性与现金流：要求权属清晰、手续齐备，且底层资产需已产生持续稳定现金流，排除培育期或现金流不稳定项目。
3. 准入与尽职调查：强调管理人需具备商业地产投资与运营管理体系，并实施全面尽职调查确保资产质量。
4. 主动运营责任：要求管理人主动履行运营管理职责，核心价值锚定于专业运营提升资产价值。

政策意义

商业不动产REITs试点将推动行业与资本市场联动：

• 对商业地产行业：提供权益型退出路径，推动“开发-培育-证券化-资金循环”的良性运营体系，促进“轻重分离”发展模式。
• 对资本市场：丰富资产配置选择，为机构投资者提供低相关性资产分散工具，提升直接融资服务实体经济效能。
• 资源配置：通过市场化定价和信息披露引导资金向优质资产集聚，激励行业提升专业化管理水平。

机遇与挑战

机遇：试点顺应金融高质量发展和房地产新模式战略，初期聚焦核心城市成熟资产，中长期有望拓展至多元业态和城市能级。 挑战：

1. 实践层面：优质资产筛选标准与估值体系需市场检验。
2. 人才储备：复合型人才不足影响产品表现和投资者信心。
3. 政策配套：税收、产权过户等细则尚未明确。
4. 运营韧性：底层资产抗周期能力面临考验，对管理人主动管理能力提出高要求。

研究结论

商业不动产REITs试点是盘活存量资产、推动行业转型的重要举措，但需解决资产筛选、人才建设、政策配套及运营风险等挑战。试点初期将以核心城市成熟资产为起点，逐步完善机制，为资本市场和实体经济注入新动能。