盘活万亿商业不动产，中国REITs市场迈入新阶段-商业不动产REITs试点政策分析与前景展望

2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在通过标准化金融工具盘活沉淀于商业地产领域的存量资产，为行业转型提供权益型融资新路径，并引入具备稳定现金流的全新资产类别。中国公募REITs市场自2020年启航以来，已上市77只产品，总市值超2,200亿元，中证REITs全收益指数自2024年以来上涨22.46%，成熟监管制度体系已建立。中国庞大的商业不动产存量面临流动性困境和高杠杆压力，引入REITs顺应内在需求与国际经验。

《征求意见稿》明确了商业不动产REITs的定义与结构，要求通过持有或经营商业地产获取稳定现金流并向份额持有人分红，确立了“资产持有、主动运营、稳定分红”的三大支柱，延续了“公募基金-ABS-项目公司”的法律结构。政策要点包括：一是明确商业不动产REITs定义与结构；二是强调底层资产的合规性与现金流能力，要求权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流；三是严格准入与尽职调查要求，强调管理人需建立健全的商业地产投资与运营管理体系；四是压实管理人主动运营责任，要求管理人必须主动履行商业不动产运营管理职责。

商业不动产REITs试点的实施将推动商业地产领域与资本市场形成更紧密的联动机制。对商业地产行业而言，试点机制为持有存量资产的商业地产企业提供了有效的权益型退出路径，推动形成“开发-培育-证券化-资金循环”的良性运营体系，支持行业向“轻重分离”方向演进。对资本市场而言，商业不动产REITs的引入丰富了资产配置的选择，可为追求稳定收益的机构投资者提供重要的资产组合分散工具，提升直接融资服务实体经济的效能。从资源配置的角度看，通过市场化定价和信息披露机制，引导资金向运营高效、现金流稳定的优质商业资产集聚，激励行业整体提升专业化管理水平，促进存量资产的价值优化和城市空间的功能升级。

展望未来，商业不动产REITs的发展将顺应“十五五”时期推动金融高质量发展、构建房地产发展新模式的战略方向。初期阶段预计将主要聚焦于一线及重点二线城市核心区位、具备持续稳定现金流的优质写字楼、购物中心等成熟资产类别，中长期能够逐步拓展至更多元化的商业业态和更广泛的城市能级。然而，试点在注入新动能的同时也面临多方面的现实挑战，包括优质资产的筛选标准与估值体系的建立、复合型专业人才的储备不足、政策配套细则尚未完全明确等。更重要的是，在当前经济转型与商业地产结构性调整并行的背景下，底层资产的运营韧性和抗周期能力将面临持续考验。