商业不动产REITs试点政策分析与前景展望：盘活万亿商业不动产，中国REITs市场迈入新阶段

2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在通过标准化金融工具盘活沉淀于商业地产领域的存量资产，为行业转型提供权益型融资新路径，并引入具备稳定现金流的全新资产类别。中国公募REITs市场自2020年启航以来，已上市77只产品，总市值超2200亿元，中证REITs全收益指数自2024年以来上涨22.46%，成熟监管制度体系已建立。中国庞大的商业不动产存量面临流动性困境和高杠杆压力，引入REITs顺应内在需求与国际经验。

政策要点包括：明确商业不动产REITs定义与结构，强调底层资产的合规性与现金流能力，严格准入与尽职调查要求，压实管理人主动运营责任。政策意义在于推动商业地产领域与资本市场形成更紧密的联动机制，为持有存量资产的商业地产企业提供有效的权益型退出路径，丰富资本市场资产配置选择，引导资金向优质商业资产集聚。

机遇与挑战方面，试点初期将聚焦一线及重点二线城市核心区位、具备持续稳定现金流的优质写字楼、购物中心等成熟资产类别，中长期有望拓展至更多元化的商业业态和更广泛的城市能级。面临的挑战包括优质资产筛选标准与估值体系建立、复合型人才储备不足、政策配套细则尚未完全明确、底层资产运营韧性和抗周期能力考验等。