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房地产开发2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少，年末房企拿地积极性降低

房地产 2025-11-30 国盛证券芥末豆

年末房企拿地积极性降低：1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元，同比+14.1%，增幅较1-10月收窄。上半年核心城市土地市场热度较高带动全国土地市场增长，但下半年新房市场走冷，房企补库目标达成，年末拿地积极性降低。1-11月权益拿地金额排名前5的分别是中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地；新增货值排名前5的分别是中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，在31个申万一级行业排名第24名。上涨个股84支，下跌28支。房地产股涨幅居前五的为乾景园林、万通地产等；跌幅前五为华夏幸福、万科A等。重点48家A/H房企中上涨12支，涨幅居前五的为绿景中国地产、建业地产等；跌幅前五为世茂集团、华夏幸福等。
重点城市新房二手房成交跟踪：
- 新房成交：本周30个城市新房成交面积187.5万平方米，环比+9.3%，同比-50.7%。一线城市环比+27.5%，同比-36.6%；二线城市环比+10.3%，同比-47.1%；三线城市环比-19.6%，同比-72.6%。11月累计样本30城新房成交面积同比-41.5%。今年累计48周样本30城新房成交面积同比-11.3%。
- 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积201.5万平方米，环比-1.0%，同比-18.3%。一线城市环比+6.1%；二线城市环比-7.8%；三线城市环比+0.2%。年初至今累计样本城市二手房成交面积同比增长9.2%。
重点公司境内信用债情况：本周发行房企信用债21只，环比增加12只；发行规模178.40亿元，环比增加131.3亿元；总偿还量57.18亿元，环比减少7.83亿元；净融资额121.22亿元，环比增加139.13亿元。主体评级以AAA为主（73.9%）；债券类型以一般公司债、一般中期票据为主（28.3%、27.7%）；期限以1-3年为主（67.3%）。发行利率有所下降。
投资建议：维持行业“增持”评级。重点关注：
1. 政策受基本面倒逼进入深水区；
2. 地产作为早周期指标，具备指向性作用；
3. 行业竞争格局改善，头部国央企和品质房企受益；
4. “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”；
5. 供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等。配置方向：
- 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等；
- 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；
- 中介：贝壳；
- 物业：华润万象生活、保利物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。