房地产开发2023W48：本周新房成交同比-12.6%降幅收窄，银行密集召开房企座谈会

11月新房销售整体维持低迷，预计年末难有明显翘尾行情。新房销售方面，我们跟踪的样本30城月度周均值在11月表现依然低迷，周均成交约236万方，环比下降8.9%；同比下降15.7%。12月作为传统供销旺季，预计销售将会环比抬升，但我们认为很难出现明显的翘尾行情。我们认为销售的回暖仍需政策持续加码及落地，且目前单一城市的政策效果都相对有限，更需要自上而下给予市场信心。 本周多家银行召开房企座谈会，致力改善房企融资环境。农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行已披露与房企召开座谈会的具体情况，包括万科、绿城中国、滨江集团、龙湖集团、美的置业、新城发展、新希望地产、陆家嘴集团、首开股份、仁恒置地、大华集团、信达地产、卓越集团、浦发集团、伟星集团等房企参会。我们认为，近期银行密集召开房企座谈会，是具体落实中央金融工作会议、三部门金融机构座谈会等会议精神的重要举措。 地产融资“三支箭”满一周年，从实际效果看不及预期，我们认为对正常经营的房企融资支持仍有提升空间。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%。落后沪深300指数3.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。 新房：本周30个城市新房成交面积为248.5万平方米，环比提升5.0%，同比下降12.6%。其中样本一线城市的新房成交面积为64.7万方，环比6.1%， 同比-8.1%； 样本二线城市为137.7万方 ， 环比4.1%， 同比-10.7%；样本三线城市为46.2万方，环比6.4%，同比-22.8%。从今年累计48周新房成交面积同比看，样本30城共计12799.9万方，同比-8.6%；一线城市为3052.4万方，同比-0.1%；二线城市为7258.0万方，同比-9.6%； 三线城市为2489.5万方，同比-14.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计113.4万方，环比下降3.6%，同比增长36.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.8万方，环比1.8%；样本二线城市为54.1万方，环比-4.1%；样本三线城市为24.5万方，环比-9.3%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比减少12只；发行规模共计52.98亿元，环比减少90.12亿元，总偿还量94.67亿元，环比增加16.58亿元，净融资额为-41.69亿元，环比减少106.97亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.11月30城销售维持低迷，多家银行召开房企座谈会 11月新房销售整体维持低迷，预计年末难有明显翘尾行情。新房销售方面，我们跟踪的样本30城月度周均值在11月表现依然低迷，周均成交约236万方，环比下降8.9%； 同比下降15.7%。12月作为传统供销旺季，预计销售将会环比抬升，但我们认为很难出现明显的翘尾行情。我们认为销售的回暖仍需政策持续加码及落地，且目前单一城市的政策效果都相对有限，更需要自上而下给予市场信心。 本周多家银行召开房企座谈会，致力改善房企融资环境。农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行已披露与房企召开座谈会的具体情况，包括万科、绿城中国、滨江集团、龙湖集团、美的置业、新城发展、新希望地产、陆家嘴集团、首开股份、仁恒置地、大华集团、信达地产、卓越集团、浦发集团、伟星集团等房企参会。我们认为，近期银行密集召开房企座谈会，是具体落实中央金融工作会议、三部门金融机构座谈会等会议精神的重要举措。地产融资“三支箭”满一周年，从实际效果看不及预期，我们认为对正常经营的房企融资支持仍有提升空间。 图表1：样本30城新房成交面积周均值（万方） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%，落后沪深300指数3.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共26支，较上周减少69支，下跌股数为95支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST紫学、同达创业、京蓝科技、海航基础、高新发展，涨幅分别为30.4%、27.7%、11.0%、7.6%、7.6%。跌幅前五为大龙地产、北京城建、京投发展、中交地产、保利地产，跌幅分别为-17.1%、-15.4%、-12.7%、-10.0%、-8.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨1支，较上周减少41支，上涨个股仅中国奥园，涨幅为7.6%。跌幅前五为旭辉控股集团、融信中国、世茂集团、龙光地产、富力地产，跌幅分别为-25.3%、-21.9%、-16.9%、-16.7%、-14.5%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为248.5万平方米，环比提升5.0%，同比下降12.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为64.7万方，环比6.1%，同比-8.1%；样本二线城市为137.7万方，环比4.1%，同比-10.7%；样本三线城市为46.2万方，环比6.4%，同比-22.8%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计48周新房成交面积同比看，样本30城共计12799.9万方，同比-8.6%；一线城市为3052.4万方，同比-0.1%；二线城市为7258.0万方，同比-9.6%；三线城市为2489.5万方，同比-14.8%。其中一线城市中，北京（-4.0%）、上海（4.1%）、广州（2.1%）、深圳（-12%）。二三线城市中温州（8.7%）、海门（6.2%）、成都（5.7%）等总计5城同比均为正，南平（-91.4%）、衢州（-81.7%）、大连（-58%）等总计21城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计113.4万方，环比下降3.6%，同比增长36.5%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.8万方，环比1.8%；样本二线城市为54.1万方，环比-4.1%；样本三线城市为24.5万方，环比-9.3%。年初至今累计二手房成交面积为5344.2万方，同比变动为26.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1571.3万方，同比12.6%；样本二线城市为2523.2万方，同比32.3%；样本三线城市为1249.7万方，同比35.7%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.27-12.03）共发行房企信用债5只，环比减少12只；发行规模共计52.98亿元，环比减少90.12亿元，总偿还量94.67亿元，环比增加16.58亿元，净融资额为-41.69亿元，环比减少106.97亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（94.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（94.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（94.3%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中，信达投资公司债（-28bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表24：房企每周融资汇总（11.27-12.3） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（11.26-12.2） 图表26：地方性政策及消息（11.26-12.2） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等。 （2）一线政策落地概念、城中村改造概念。 （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。