房地产开发行业周报：2024W27，下半年基数变低，本周新房成交同比+21.5%单周为正

北京上海深圳6月二手房成交量能均有所扩大，其中上海、北京成交套数创年内新高。上海6月二手房成交套数为26376套，环比增长44%，超过年初小阳春创年内新高，主要是5月调整的购房政策有一定效果。北京6月二手房住宅成交套数为14987套，环比增长12%，也创下年内新高，北京购房政策调整是在6月下旬，政策的效果或在7月逐步显现。深圳6月二手房住宅成交套数为4249套，环比增长2%，深圳此前在2月领先北京、上海调整限购政策（社保年限要求松动），因此成交端在今年3月开始便有所反应，并在5月后继续调整优化政策，近几个月成交持续保持在较高的水平。我们认为北京新政效果，以及一线城市持续性仍有待进一步跟踪观察。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.8%，领先沪深300指数1.70个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。 新房：本周新房单周成交同比转正，为年内首次，其中一线城市弹性明显更高，同比+40.8%。在2023年下半年基数偏低的情形下，我们预计今年下半年单周同比有望在部分时间段转正。本周30个城市新房成交面积为277.1万平方米，环比下降26.9%，同比提升21.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为81.3万方，环比-8.4%，同比40.8%；样本二线城市为142.8万方，环比-11.4%，同比12.8%；样本三线城市为53.1万方，环比-58.9%，同比21.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计131.2万方，环比下降7.3%，同比增长34.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.1万方，环比3.4%；样本二线城市为56.2万方，环比-14.4%；样本三线城市为25.9万方，环比-8.7%。 信用债：本周（7.1-7.7）共发行房企信用债4只，环比减少6只；发行规模共计12.67亿元，环比减少60.14亿元，总偿还量55.97亿元，环比减少5.81亿元，净融资额为-43.3亿元，环比减少54.33亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（52.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（52.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（52.6%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.上海、北京二手房成交套数创年内新高 北京上海深圳6月二手房成交量能均有所扩大，其中上海、北京成交套数创年内新高。 上海6月二手房成交套数为26376套，环比增长44%，超过年初小阳春创年内新高，主要是5月调整的购房政策有一定效果。北京6月二手房住宅成交套数为14987套，环比增长12%，也创下年内新高，北京购房政策调整是在6月下旬，政策的效果或在7月逐步显现。深圳6月二手房住宅成交套数为4249套，环比增长2%，深圳此前在2月领先北京、上海调整限购政策（社保年限要求松动），因此成交端在今年3月开始便有所反应，并在5月后继续调整优化政策，近几个月成交持续保持在较高的水平。我们认为北京新政效果，以及一线城市持续性仍有待进一步跟踪观察。 图表1：上海二手房成交套数（2023.10.1-2024.6.30） 图表2：北京二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.6.30） 图表3：深圳二手房住宅成交套数（2023.1.1-2024.6.30） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.8%，领先沪深300指数1.70个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。本周上涨个股共73支，较上周增长57支，下跌股数为37支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为西藏城投、S*ST前锋、中珠医疗、北京城建、城投控股，涨幅分别为18.9%、12.9%、10.7%、10.7%、8.4%。跌幅前五为万业企业、华联控股、ST新梅、大名城、鲁商置业，跌幅分别为-10.2%、-7.1%、-6.6%、-6.5%、-6.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨28支，较上周增长21支，涨幅位居前五的为我爱我家、滨江集团、富力地产、中国金茂、雅居乐集团，涨幅分别为12.6%、7.6%、6.8%、6.5%、5.9%。跌幅前五为时代中国控股、佳兆业、禹洲集团、中梁控股、远洋集团，跌幅分别为-7.4%、-7.0%、-7.0%、-5.1%、-4.5%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周新房单周成交同比转正 ，为年内首次 ， 其中一线城市弹性明显更高 ， 同比+40.8%。在2023年下半年基数偏低的情形下，我们预计今年下半年单周同比有望在部分时间段转正。本周30个城市新房成交面积为277.1万平方米，环比下降26.9%，同比提升21.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为81.3万方，环比-8.4%，同比40.8%；样本二线城市为142.8万方，环比-11.4%，同比12.8%；样本三线城市为53.1万方，环比-58.9%，同比21.1%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 6月累计新房成交面积方面，样本30城共计147.7万方，同比-5.6%；一线城市为40.6万方，同比2.4%；二线城市为77.0万方，同比-7.7%；三线城市为30.0万方，同比-9.8%。 从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计5542.1万方，同比-36.2%；一线城市为1277.8万方，同比-31.1%；二线城市为2726.1万方，同比-40.7%；三线城市为1538.2万方 ，同比-31.2%。其中一线城市中， 北京（-33.8%）、上海 （-33.5%）、广州（-27.3%）、深圳（-22.5%）。二三线城市中海门（-55.8%）、泰安（-49.7%）等总计24城同比为负。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计131.2万方，环比下降7.3%，同比增长34.4%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.1万方，环比3.4%；样本二线城市为56.2万方，环比-14.4%；样本三线城市为25.9万方，环比-8.7%。年初至今累计二手房成交面积为3012.5万方，同比变动为-6.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为921.1万方，同比-1.6%；样本二线城市为1482.0万方，同比-5.6%；样本三线城市为609.4万方，同比-16.0%。 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.1-7.7）共发行房企信用债4只，环比减少6只；发行规模共计12.67亿元，环比减少60.14亿元，总偿还量55.97亿元，环比减少5.81亿元，净融资额为-43.3亿元，环比减少54.33亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA（52.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（52.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（52.6%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24西地015年期公司债（-457bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（7.1-7.7） 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（6.30-7.6） 图表30：地方性政策及消息（6.30-7.6） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。