REITs市场跟踪双周报：REITs发行市场降温，二级市场止跌回升

一、发行市场

• 本期华夏安博仓储REIT募集完成，发行规模预计24.5亿元。
• 2025年已发行18只REITs，发行数量同比减少18%，发行规模同比减少26%。
• 产权REITs在发行数量和规模上均占优势，占比约90%。
• 储备项目中有3单扩募项目获批，涉及产业园、保障房和清洁能源。
• 最近几单新上市REITs的首日涨幅连续下滑，华夏安博仓储REIT网上配售比例创今年新高。

二、二级市场

• REITs市场产品数量为77只，规模为2225亿元，产权REITs规模领先特许经营权REITs超过400亿元。
• 本期REITs市场止跌回升，整体上涨0.43%，表现好于沪深300和中证500。
• 今年以来REITs市场整体涨幅为11.74%，不及主要股票指数，但好于中证红利。
• 产权REITs今年涨幅为14.28%，特许经营权REITs上涨9.41%。
• 不同底层资产类型REITs表现分化，消费基础设施REITs表现最好，产业园REITs涨幅最低。
• 本期REITs交易活跃度较上期下滑，与股票市场一致。

三、分红情况

• 本期有4只REITs分红，分红金额为0.71亿元，较上期明显下降。
• 2025年REITs市场共分红86.94亿元，分红收益率为4.72%，略低于中证红利。
• 特许经营权REITs分红收益率（6.12%）明显高于产权REITs（3.61%）。
• 由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。

四、投资价值分析

• 产权类REITs估值（P/可供分配金额）为26.09，保障房REITs估值相对较高，产业园REITs估值相对较低。
• 产权REITs股息率（可供分配金额计算）为4.09%，明显高于实际分红收益计算的股息率（3.81%）。
• 特许经营权REITs更适合采用内部收益率进行估值比较。
• 在相同收益增速情况下，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最后为清洁能源REITs和收费公路REITs。

五、主要政策

• 2025年以来，国家和监管部门发布多项政策支持REITs市场发展，包括拓宽基础资产范围、常态化发行制度体系、支持新型基础设施和消费基础设施项目发行REITs等。