公募REITs周速览：配置信号初显

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 本周46只REITs收涨，1只收平，28只收跌。2只数据中心REITs在科技板块火热的加持下强势上涨，市政环保板块也优先修复，供水供热表现最佳。仅园区、消费板块收跌。 REITs成交活跃度明显回升，日均成交额5.44亿元、日均成交量1.26亿份、日均换手率0.52%，环比分别+31.3%、+31.1%、+0.13pct。其 中 ，日 均 换 手 率 靠 前 的 是 新 型 设 施（0.98%）、租赁住房（0.86%）和市政环保（0.79%）。租赁住房换手率提升最大达0.18pct，成交活跃度最先修复。►一级市场 华夏安博仓储REIT拟在10月30日进行询价，询价区间为5.103~6.235元/份。按照项目估值21.71亿元计算，询价区间上下限对应的折溢价率为-5.98%~14.88%。按照拟募集规模22.675亿元（对应发行价5.67元/份）计算的2025下半年（年化）、2026年分派率分别为4.70%和4.72%。 ►板块表现与投资建议 租赁住房板块：在市场修复下，流动性较好的租赁住房板块可优先关注。2025下半年以来租赁住房回撤了11.14%，板块跌幅第一，但目前板块分派率已从6月底的2.83%提升至3.24%，性价比提升，待债市趋稳后可优先关注，尤其 是扩募进行中的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢，以及发改委782号文后尚未披露扩募计划的项目。 高速公路板块：优先关注车流量和路费收入累计同比增加明显的路产，预计此类路产2025年收入完成度符合预期。但需要注意11月有较大份额解禁的江苏交控（解禁55%）、招商高速（解禁56%）、安徽交控（解禁37%）。 产业园区板块：个券差异明显。在当前园区出租率仍然承压的背景下，仍侧重关注设置收益分配调节机制的项目，这在一定程度上能保障项目的分红能力。金隅智造工场和首农2只园区REITs预测的分派率目前仍然处于板块较高水平且都提供了收益分配调节机制，项目均位于北京，仍可重点关注。 超跌策略下，园区板块还可博弈前期跌幅较大的津开产园、南京建邺和重庆两江，消费板块可关注近期完成解禁的大悦城商业、分派率高的百联消费和独特业态的首创奥莱。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：数据中心、市政环保领涨.................................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度明显回升....................................................................................................................101.3.估值：市场修复，关注流动性强和具有分红保障条款的个券........................................................................112.一级市场....................................................................................................................................................132.1.华夏安博仓储REIT于10月30日启动发行询价.........................................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................143.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：REITs市场整体表现，成交额触底回升...................................................................................................3图2：C-REITs解禁分布.................................................................................................................................6图3：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................10图4：华夏安博仓储REIT..............................................................................................................................13 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：高速公路板块车流量及路费收入变化......................................................................................................6表5：产业园区板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................7表6：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................8表7：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................9表8：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................10表9：本周REITs个券成交表现......................................................................................................................11表10：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率......................................................................................12 本周（2025年10月20-24日）中证REITs全收益指数收于1045.13点，周度上涨0.16%，终结了9月20日以来的4周连跌。周内来看，本周行情先跌后涨，周一周二延续下行走势，分别下跌了0.64%、0.50%，周三全收益指数收得“十字星”后，周四周五迎来修复反弹，分别上涨了0.44%、0.85%。截至周五，我国已上市的75只REITs总市值收于2179亿元，环比增长0.22%，其中流通市值1089亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 大类资产角度，本周权益市场表现出色，沪深300/中证500/中证1000/恒生科技都有3%以上的涨幅。黄金、白银迎来显著回调，SHFE黄金、SHFE白银分别下跌了4.89%、7.34%。国内商品市场中，焦煤、焦炭、碳酸锂领涨。 1.二级市场 1.1.价格：数据中心、市政环保领涨 本周REITs后半周修复反弹，46只收涨，1只收平，28只收跌。2只数据中心REITs在科技板块火热的加持下强势上涨，市政环保板块也优先修复，供水供热REITs表现最佳。仅产业园区（-0.26%）、消费设施（-0.48%）板块收跌。 8只租 赁 住房REITs本周表现分 化，优先反弹的是华泰苏州恒泰租赁住房（+2.30%）、华夏北京保障房（+2.21%）和红土创新深圳安居（+2.18%）。本周招商基金蛇口租赁住房REIT跌幅达4.11%，主要是项目在10月23日迎来一批解禁，当日解除限售份额占基金全部份额的47.83%，份额较大，导致当日收盘跌了3.61%。华夏基金华润有巢REIT周一大跌3.53%，此前于10月14日提交了扩募反馈，关注后续扩募进展。 在REITs修复下，流动性较好的租赁住房板块可优先关注。2025下半年以来租赁住房回撤了11.14%，板块跌幅第一，但目前板块分派率已从6月底的2.83%提升至3.24%，性价比提升，待债市趋稳后可优先关注，尤其是扩募进行中的