公募REITs周速览：开年放量上涨

二级市场

• 各类REITs普涨，成交活跃度提升。除租赁住房外，其余板块涨幅1.4-4.4%，其中新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%）涨幅领先。
• 数据中心（IDC）板块：润泽科技、万国数据中心涨5.29%、2.80%，日均换手率提升至1%，受益于AI算力需求，未来需求可持续性强。动态分派率下降至3.63%-3.32%，可关注后续波动机会。
• 消费基础设施板块：全部个券上涨，易方达华威市场涨7.84%，高出租率（90%以上）和租金稳中有升，临近春节旺季预计表现良好，可关注分派率较高的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费（注意易方达华威市场2026年1月24日解禁41.32%份额）。
• 产业园区板块：上涨3.14%，广发成都高投产业园、招商科创、中金重庆两江涨幅领先。下半年面临租户退园或缩减面积，但以价换量稳定出租率（如华夏和达高科孵化器出租率提升至65.11%），平均分派率4.60%，高于其他租赁型REITs。可关注中金重庆两江、华夏金隅智造工场、创金合信首农（基本面稳定、出租率80%以上、分派率高）。
• 租赁住房板块：涨跌互现，华泰苏州恒泰涨2.56%，红土创新深圳安居、华夏基金华润有巢跌1.11%、1.01%。华润有巢扩募份额即将上市，分派率3.35%较高，可关注。
• 仓储物流板块：上涨2.23%，华夏深国际、嘉实京东仓储、华泰宝湾物流涨幅领先。需关注子市场分化，部分项目（如华泰宝湾物流嘉兴园、华夏深国际贵州项目）面临供给冲击，租金下降风险。红土创新盐田港REIT租金同比降6.3%，但优于市场水平。
• 市场活跃度：日均成交额7.01亿元，成交量1.65亿份，换手率0.60%，环比提升69.73%、75.45%、0.26pct。消费设施换手率提升最大（1.02%），主力资金流入率17.65%。

一级市场

• 深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT，原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，拟持有滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园项目（均位于昌平区未来科学城）。
• 项目出租率分别为96.24%、96.20%、58.86%（签约率98.71%），评估价值合计8.47亿元。
• 截至2026年1月9日，已申报REITs项目进度：已发行1单，已反馈11单，已受理4单（包括中航北京昌保租赁住房REIT）。

风险提示

• 公募REITs政策调整风险、基础设施项目经营风险、资料来源及数据统计风险。