优质宅地出让频次下降，土拍热度回落至年内低位

2025年9月8日-14日，第37周土地市场呈现“供应微升、成交回落、热度显著下降”的态势。

供应方面：

• 本周重点城市监测供应土地建筑面积487万平方米，环比上升5%。
• 一线城市上海集中挂牌6宗宅地，总起拍价185亿元；深圳南山区挂牌1宗宅地，起拍价9.5亿元。
• 重点城市本周供应含宅用地62宗，平均容积率1.83，无锡、徐州、宣城等地容积率均不高于1.8。
• 上海本周推出2025年8批次集中挂牌，其中4宗地起始价超20亿元，静安不夜城地块起拍价70.96亿元（楼板价7.08万元/平方米），限高150米，周边新房售价超13万元/平方米；徐汇龙华地块起拍价40.59亿元（楼板价13.5万元/平方米），限高30米，预计建设洋房、联排类产品，周边云锦东方别墅售价达16万元/平方米以上。

成交方面：

• 本周成交建筑面积193万平方米，环比下降5%，成交金额88亿元，环比大幅下降59%。
• 高能级城市优质地块成交频次回落，高溢价成交减少，平均溢价率3.2%，再度回落至年内低位。
• 青岛市北区商住地块以8.4亿元出让，中海溢价0.61%竞得，成交楼板价1.31万元/平方米，位于CBD核心板块，周边新房售价约2.5万元/平方米。
• 永康市东虹南区东南角低密宅地经109轮竞拍，金华听涧置业以2.6亿元竞得，溢价率72.2%，成交楼板价2.5万元/平方米，地块直面南溪湾公园，周边无同类新房项目。
• 东莞市万江街道商住地块经100轮竞拍，安徽华城住丽溢价35.61%竞得，成交总价3.77亿元，地块容积率3.5，商住部分楼板价约8149元/平方米，但项目回购款显示开发商仅能赚取车位差价。

研究结论：

• 土地市场热度显著下降，高溢价成交减少，平均溢价率降至年内低位。
• 优质地块成交频次回落，部分地块溢价率异常高（如永康72.2%），反映区域稀缺性。
• 开发商拿地策略趋谨慎，部分地块成交楼板价与回购价倒挂（如东莞万江商住地块），凸显资金压力。
• 上海、青岛等城市仍吸引优质房企参与，但整体市场活跃度下降。