成交规模升至年内最高位，土拍热度延续低位

成交规模升至年内最高位，土拍热度延续低位 临近年末，重点监测城市的土拍节奏明显加速，多个城市先后完成了年内的第四、五轮土拍。在此支撑下，全国土地市场成交规模达到年内最高水平。热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，土拍热度环比继续下滑，本月整体溢价率降至2.3%。 供求：年末供应周期性回落，成交年内达峰、但同比降幅仍超四成热度：“保底”成交仍是主流，溢价、流拍双双回落至年内低点 分布：各能级城市量价环比均涨，重点城市集中土拍扎堆致二线大涨85% 融资新政对土地端利好效果尚未完全显现，2023年市场热度将延续低位运行 2022年12月，重点城市集中土拍第四轮持续，上海、广州、青岛、厦门、天津、福州、成都等城市均完成了第四轮集中土拍，南京和苏州也开启了第五轮集中土拍。因此，12月全国土地市场成交规模创下年内新高。热度方面，仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，土拍热度环比继续下滑，本月整体溢价率降至2.3%。 四季度以来，纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。需要注意的是，上述融资政策的放松对土地市场利好效果较为微弱。其因为土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，但融资等方式筹集的资金并不能用于拿地，因此土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。而当下大部分城市的楼市成交持续低迷，如上海、杭州等城市的郊区也在今年下半年来出现了认购人数明显下降、去化困难的现象。就此来看，明年土地市场成交规模仍将维持在同期较低水平，市场热度也会延续低位。 1、供求：年末供应周期性回落，成交年内达峰、但同比降幅仍超四成 土地供应方面，集中供地基本收官，再加之年末供应高点已过，12月土地市场供应量周期性回落。CRIC统计数据显示，全国经营性土地供应总建筑面积为1.2亿平方米，环比下降74%，同比减少45%，供应幅数为2691幅，环比减少66%，同比下降44%。重点城市来看，一线城市月内并无及集中供地公告，但值得注意的是北京发布了土储预申请公告，共计8幅地块，合计建筑面积达到71万平方米， 其中5幅为纯宅地，考虑到2022年北京土地供应计划完成率尚不及1/3，年末的土拍预公告更多的还 是对2022年供地不足的补充。二线城市方面，杭州、宁波、武汉均在月内有集中供地公告发布，其中武汉供应体量较大，11宗地合计建筑面积达到了201万平方米，区位分布上较为分散，武昌、东湖高新、江汉、江岸四区新增供应量均超过了30万平方米。 图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 注：土地数据截止至2022年12月26日，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面，截至12月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为2.5亿平方米，即便考虑 到至截稿时还有武汉、长沙集中供地待拍，预计12月全月成交建筑面积虽能创下年内新高，但同比来看降幅仍将超过四成；成交幅数3854幅，环比上升19%，同比下降49%；成交总价方面，本月土地成交总金额6927亿元，考虑到月末成交城市，环比增幅在七成左右，同比减少四成左右。平均楼板价方面，因月内一二线城市成交增加，土地成交均价回升至2820元/平方米，环比上升8%，同比上涨16%。 图：300城经营性用地月度成交情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、热度：“保底”成交仍是主流，溢价、流拍双双回落至年内低点 市场热度方面。重点城市中有15市在月内进行集中土拍，至截稿时绝大多数城市已完成土拍，但热 度依旧普遍处于低位，12月土拍溢价率为2.3%，较上月回落了0.5个百分点，仅高于2022年10月，为年内第二低点。对比来看，大多数城市土拍热度仍在低位，溢价率最高的上海也仅仅拍出了4%溢价率，但考虑到出让规模的收窄，溢价率的相对高位主要还是依赖青浦赵巷、顾村共富两块主力宅地溢价成交的拉动。二线城市方面，土拍溢价率普遍低位，溢价率最高的反而是未参加集中土拍的石家庄，平均溢价率达到了13%，月内成交土地不多，被保利以16.8亿拿下的棉二地块推高了城市的平均热度指标。三四线城市方面，同样大多数城市土拍仍以底价成交，仅盐城、台州、淮安等少数城市保持了一定热度，月内平均溢价率超过了5%。 图：重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 重点城市流拍率方面出现回落，但这更多的还是地方供地更加“有的放矢”所致，并且随着最后几天三四线城市土拍的集中大量到期，预计全月土地流拍率还有进一步波动的可能。12月重点监测城市的土地流拍率大幅回落至9.3%，较上月大幅下滑，重新回到年内低点，大多数集中供地城市均是0流拍或个别地块出现流拍，如南京、广州、宁波均只有一幅地块流拍。但非重点城市方面，随着年末集中成交的到来， 不少城市出现了多宗流拍，如岳阳、黄冈、遵义、郴州等城市月内流拍地块数量均已超过了30幅。 图：重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、重点地块：广州、厦门占据半壁江山，苏、厦均有地块触顶成交 2022年12月，苏州、上海、福州、成都、重庆、广州、天津、南京、厦门、青岛等城市先后进行了 集中土拍。因此，重点城市的优质地块供应量仍在高位，如广州天河区、厦门湖里区、思明区、苏州工业园区等均有土地推出。在此影响下，房企参拍热情有所回升，其中上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块 以高溢价或者上限价成交。 表：2022年12月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价（亿元） 1 广州 天河区AT0507033地块 95.81 2 上海 青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块 48.76 3 厦门 土地市场2022第109号湖里区2022P21 39.60 4 广州 黄埔区外环路以东、长平路西延线以北CPPQ-A5-1地块 37.90 5 珠海 金湾区双湖路东侧、安高路北侧二类...金湾区双湖路东侧、安 高路北侧22163 34.65 6 上海 青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块 33.08 7 广州 番禺区南村镇兴业大道南侧地块 32.96 8 东莞 交椅湾2022WR026 28.86 9 扬州 2022-33幅汉金大道东侧，枣林路北侧 27.74 10 福州 榕宗地2022-55号地块 26.21 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 就这些城市的土拍表现来看，热度表现持续分化，上海、厦门、苏州等城市本轮土拍较上月持续回温，尤其是苏州，在园区优质地块的带动下，整体溢价率达到4.8%，成为今年溢价率最高的一次土拍；而广州、南京、天津等城市持续低温，整体溢价率均接近零。以单价榜入榜TOP10地块来看，厦门、苏州等多宗溢价封顶成交地块入榜，厦门思明区P13地块不仅到达上限价，而且有多达17家房企参与摇号，最终华润 13.1亿元摇号竞得，该地也成为本月单价地王。 表：2022年12月成交土地单价排行榜 排名 城市 地块名称 楼板价（元/平方米） 1 厦门 土地市场2022第107号思明区2022P13 50000 2 厦门 土地市场2022第108号湖里区2022P20 47737 3 广州 天河区AT0507033地块 45915 4 厦门 土地市场2022第109号湖里区2022P21 44800 5 广州 海珠区滨江西路256号AH010502地块 42130 6 上海 静安区中兴社区C070202单元313-07地块 36414 7 苏州 苏地2022-WG-66号工业园区启月街西、创苑路南 34500 8 上海 2山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块 33362 9 苏州 苏园土挂（2022）06号工业园区旺墩路北、津梁街西 33350 10 苏州 苏园土挂（2022）07号工业园区锦溪街东、西洛巷北 32000 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统