核心地块出让减少，苏州第三轮土拍热度骤降

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年6月 研报 核心地块出让减少，苏州第三轮土拍热度骤降 文/谢杨春、吴嘉茗 6月25日，端午假期后首日苏州迎来今年第三批次集中供地，成功出让12宗地块，总成交金 额118亿元，总建面68.2万平方米。由于地块条件与前两轮相比有所下降，土拍的热度也大幅降低，整体溢价率降至2.45%，国央企和城投再度成为拿地主力，民企的投资意愿有所回落。 表：苏州2023年历次集中土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 指标 第一轮 第二轮 第三轮 成交幅数 11 9 12 成交建面 70 46.39 68.2 成交总价 140 97.73 118.13 平均楼板价 20003 21064 17323 溢价率 7.46% 9.10% 2.45% 流拍率 0% 0% 0% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第三批次核心区供地减少，半数地块来自相城区 苏州第三批次共挂牌12宗含宅用地，总建面68.2万平方米，总规模与今年的首轮相近，比第二轮总建面提升47%，但与第二轮“少而精”的供应分布相比，第三批次核心热点区域的供应量有所减少，12宗地块中有一半地块来自相城区，总建面达到33万平方米，吴中区、吴江区也分别出让一宗含宅用地。 较为热门的园区和姑苏区在本轮各自出让两宗地块，总建面分别为11.7万平方米和10.7万平方米。两个区域出让地块均采用了“核心搭配次核心”思路。 例如姑苏区24号地块，不仅地处核心地段，且地块总建面仅有2.98万平方米，是典型的小而 美地块，吸引了10家左右房企参拍；而姑苏区的25号地块为包含科研用地的商住地块，对房企来说有一定门槛。 园区26号地块紧邻第二批次触顶摇号成交的17号地块（由华润竞得），本次同样吸引了多加 房企参拍；园区27号地块原为公交场站用地、公园绿地，后由控规调整改为居住用地，公交停保场仍未拆除，也会对房企参拍热情产生一定影响。 图：杭州2023年三批次土地供应（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 溢价率回落近7个百分点至2.45%，热度回归2022年前三轮水平 从竞拍结果来看，在核心区的供应占比下降后，本轮苏州土拍整体成交溢价率为2.45%，比今年的首轮、次轮分别回落5个百分点和6.65个百分点，整体热度大幅下降，回到2022年前3轮的水平。 图：苏州2021年-2023年各轮次集整体成交溢价率 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 虽然12宗地块均顺利出让，但仅有姑苏区24号、园区26号地触顶成交，溢价率达到15%，此 外园区27号地块溢价率仅0.34%，相城区34号地块溢价率0.97%，其余8宗地块均为底价成交。整体而言，苏州本轮土拍整体遇冷，仅剩个别优质地块的热度保持在高位。 图：苏州2021年-2023年各轮次集整体成交溢价率 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 部分地块周边新房市场空白，整体盈利空间尚可 对比地块的成交楼板价与周边市场情况来看，本次地块的盈利空间尚可，部分地块周边正处于新房市场空白或所剩房源不多的情况，例如姑苏区25号地块、工业园区27号地块等，且姑苏区25 号地块周边次新房达6.1元/平方米左右，项目盈利空间较大；姑苏区24号地块周边价格存在倒挂， 一手房售价4.2万元/平方米，二手房售价4.7-5.4万元/平方米，项目入市后也将有较大的空间。 反之，园区26号地块、相城区31号地块周边则面临新房竞争压力较大或库存压力较大等问题，虽然有一定盈利空间，但需加强去化。 表：苏州2023年第三批次成交楼板价及周边售价情况（万元/平方米） 土地名称 成交楼板价 装修标准 （元/平方米） 周边售价 （一手房） 周边售价 （二手房） 苏地2023-WG-25号姑苏区吴门桥街道人民路西，端文路北 2.8 3000-6000 二手房为主 次新房6.1 苏地2023-WG-26号工业园区东宏路南、金堰路西 2.8 3000-6000 4.5 苏地2023-WG-24号苏州市姑苏区吴门桥街道运泰路南、凌波路东 2.3 2000 4.2 4.7-5.4 苏地2023-WG-27号工业园区星塘街西、独墅湖大道北 2.2 2000-5000 二手房为主 3.3-4 苏地2023-WG-33号相城区元和街道华元路南、柴米港东 1.6 3000 二手房为主 1.9-2.9 （低密度项目2.5以上） 苏地2023-WG-31号相城区经开区春申湖路南、澄星街东 1.6 2500 3 苏地2023-WG-34号相城区元和街道华元路南、蠡塘河东 1.6 3000 二手房为主 1.9-2.9 （低密度项目2.5以上） 苏地2023-WG-28号吴中区城南街道澄湖东路北侧、枫津路西侧 1.5 2000 2.8-2.9 苏地2023-WG-30号相城区黄桥街道苏埭路东、永青路南 1.2 2000 2.4-2.7 苏地2023-WG-29号相城区黄桥街道广进路西、永青路南 1.2 2000 2.4-2.7 WJ-J-2023-006吴江东太湖度假区（太湖新城）东太湖大道北长安路东地块 1.0 / 二手房为主 1.9-2.2 苏地2023-WG-32号相城区黄埭镇中市路东、春照路南 1.0 1500 2 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 合作拿地比例占到7成，城投+央国企是主流 截止发稿前，两宗摇号地块结果未出，另外10宗地块的拿地房企仍以中建三局、中建国际、厦门建发等老面孔为主，新进房企及民企的投资积极性有待提升。 本轮合作拿地的房企较多，10宗地块中有7宗为合作拿地。主要以国央企/民企+城投类房企的组合形式出现，例如厦门建发&黄桥国资、兴华&相城高新、中建国际&苏州轨交等。另外三宗地分别由保利置业、中建三局和吴中经开国资独立竞得。 按企业性质来看，城投公司再度成为拿地主力，10宗地块中城投参与拿地的地块达到8宗，剩余两宗则由央企单独竞得；民企在本轮投资中积极性不高，均以与城投合作的方式底价拿地。 表：苏州2023年第三轮集中出让房企拿地情况（单位：亿元、%） 土地名称 成交方 企业类型 成交总价 溢价率 WJ-J-2023-006吴江东太湖度假区（太湖新城）东太湖大道北长安路东地块 中建三局 央企 6.29 0.00% 苏地2023-WG-27号工业园区星塘街西、独墅湖大道北 保利置业 央企 14.82 0.34% 苏地2023-WG-28号吴中区城南街道澄湖东路北侧、枫津路西侧 吴中经开国资 城投 10.01 0.00% 苏地2023-WG-25号姑苏区吴门桥街道人民路西，端文路北 中建国际&苏州轨交 联合体 21.92 0.00% 苏地2023-WG-29号相城区黄桥街道广进路西、永青路南 厦门建发&黄桥国资 联合体 6.51 0.00% 苏地2023-WG-30号相城区黄桥街道苏埭路东、永青路南 联合体 7.30 0.00% 苏地2023-WG-31号相城区经开区春申湖路南、澄星街东 漕湖置地&中惠 联合体 10.51 0.00% 苏地2023-WG-32号相城区黄埭镇中市路东、春照路南 相城高新&江南国际 联合体 7.44 0.00% 苏地2023-WG-33号相城区元和街道华元路南、柴米港东 兴华&相城高新 联合体 8.23 0.00% 苏地2023-WG-34号相城区元和街道华元路南、蠡塘河东 联合体 4.16 0.97% 苏地2023-WG-24号苏州市姑苏区吴门桥街道运泰路南、凌波路东 待摇号 / 6.86 15.00% 苏地2023-WG-26号工业园区东宏路南、金堰路西 待摇号 / 14.08 15.00% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 截止本轮，苏州在年内共进行了3次集中供地，成交总金额356亿元、总建面185万平方米，拿地金额TOP5房企分别为华润、建发、中建三局、中建国际&苏州轨交以及华发股份。 对比苏州2022年房企销售排行来看，招商、苏高新和碧桂园作为销售三甲房企，拿地排名相对靠后，碧桂园今年尚未在苏州有所斩获，未来苏州的销售排名、市场格局或将出现变化。 表：苏州2023年前三批次拿地金额TOP5房企（单位：元/平方米） 成交方 金额 建面 幅数 华润置地 67.20 23.55 3 建发股份 53.07 26.56 4 中建三局 51.22 31.72 4 中建国际&苏州轨交 21.92 7.70 1 华发股份 16.26 8.14 1 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 综合来看，苏州本次土拍热度大幅降低，一方面是当前市场销售预期仍未修复，另一方面，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。 土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生，未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍，而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。 企业层面，央国企、城投依然是地市遇冷时的主要支柱，与前两轮相比民企拿地积极性下滑，主要仍是由于本次地块自身条件不足以吸引大批房企入场参拍。