房地产行业研究周报：多地进一步优化公积金政策，一手房成交同比改善

房地产行业周报-20240727 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.69%，沪深300指数下跌3.67%，相对收益为0.97%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(7.19-7.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23089套，同比增速-41.3%，环比增速2.8%；合计成交面积226.4万平方米，同比增速-3 9.5%，环比增速2.8%。 本周(7.19-7.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交8100套，同比增速-49.8%，环比增速-57.2%；合计成交面积80.7万平方米，同比增速-48.2%，环比增速-56.2%。 本周（7.19-7.25），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19696.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期137周。 本周（7.15-7.21），土地供给方面，本周供应土地2423.2万平方米，同比增速32. 3%；供应均价1342元/平方米，同比增速-12.9%。土地成交方面，本周成交土地18 12.5万平方米，同比增速-4.4%；土地成交金额283.7亿元，同比增速5.6%。本周土地成交楼面价1565元/平方米，溢价率8.7%。 本周（7.19-7.25）房地产企业合计发行信用债44.94亿元，同比增速-76.2%，环比增速580.9%。本月至今（7.1-7.25）房地产企业合计发行信用债163.12亿元，同比增速93.94%，环比增速527.38%。 投资建议： 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，同时加强房地产资源盘活，并持续推进“卖旧买新”模式。从成交来看，本周样本城市一手房交易环比略有改善，但同比依旧跌幅较大，后续更多的宽松政策值得期待。板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.69%，沪深300指数下跌3.67%，相对收益为0.97%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万通地产、市北高新、冠城大通、大连友谊、中珠医疗，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST银亿、福星股份、西藏城投、万业企业、张江高科。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】7月22日据中国建设报报道，住建部部长倪虹主持召开党组会议，传达学习党的二十届三中全会精神，研究部署贯彻落实工作。深入推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。 【中央政策】农业农村部党组书记韩俊在7月24日的新闻发布会上强调，农民可自愿有偿退出土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权，但需稳慎操作以保护农民利益。明确禁止利用宅基地建别墅或私人会馆，以及分给退休干部职工建房，强调政策底线。同时，提到农户可通过出租、入股、合作等方式盘活住房资源，鼓励地方探索以增加农民改革红利。 【地方政策】苏州市住房公积金管理中心宣布调整2024年度缴存基数，最高34700元，最低不低于社保最低缴费基数，缴存比例5%-12%，灵活就业人员月缴存额249-6940元，调整自7月起执行，需9月30日前完成。 【地方政策】7月25日，甘肃省临夏回族自治州住房和城乡建设局公布《临夏州促进房地产消费若干政策措施（征求意见稿）》，公开征求公众意见。该意见稿包含“以旧换新”、公积金贷款额度提升等13项措施，旨在刺激房地产市场消费，征求意见时间从7月22日持续至8月5日。 【地方政策】7月25日，长春市住房公积金管理委员会发布长住金管规字〔2024〕3号通知，宣布调整住房公积金个人住房贷款政策，以支持职工刚性和改善性住房需求。此次政策调整涉及首付比例、贷款额度、利率等多个方面，旨在体现住房公积金制度的公平性、互助性和普惠性。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【江门市城市发展投资集团】7月23日，江门市城市发展投资集团有限公司发布公告称，其全资子公司江门市交通建设投资集团有限公司（江门交建）通过协议转让方式，成功收购了广东江腾电力集团有限公司51%的股权，成为其控股股东。该交易已于2023年11月23日完成，江腾电力将被纳入江门市城市发展投资集团有限公司的合并报表范围。 【珠江实业】7月23日，广州环市东旧改项目在沉寂3年多后迎来新进展。 珠江实业于7月份获得官方批准，成为环市东青龙坊做地主体，标志着该项目正式重启。环市东旧改是越秀区重要的城市更新项目，总体改造面积约169公顷，地理位置优越，包括世贸中心大厦、花园酒店等地标性建筑。 【金地集团】7月24日，金地（集团）股份有限公司发布公告，披露关于为南京项目公司融资提供担保事项公司于2024年7月23日与贷款银团签订了保证合同，为前述融资事项提供32.996%连带责任保证担保，即担保本金金额不超过人民币3167.616万元。担保期限为自保证合同生效之日起至全部债务履行期限届满之日起三年。 【西部集团】7月26日，西部建设公司发布了2024年市值管理工作计划。 在前一天的会议上，董事会秘书韩春珉通报了公司市值情况，并公布了《中建西部建设2024年市值管理工作计划》。公司董事长吴志旗在会上强调了市值管理的重要性，并要求全面提升价值创造能力，确保各项任务全面完成。 【腾达建设集团】腾达建设集团2024年上半年中标8个建筑施工项目，中标金额12.5亿元，同比降62.86%，去年同期中标金额33.5亿元，未有PPP项目中标，数据可能与定期报告有差异，中标金额下降或影响公司业绩。 表4：本周公司公告及新闻汇总 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(7.19-7.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交23089套，同比增速-41.3%，环比增速2.8%；合计成交面积226.4万平方米，同比增速-39.5%，环比增速2.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-51.8%、-34.8%和-32%，环比增速为-0.7%、-0.2%和12%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-29.6%、-39.5%和-47.9%，环比增速为-4%、4.5%和8.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-7.25），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交89842套，同比增速-26.2%，环比增速-13.5%；合计成交面积893.1万平方米，同比增速-25.6%，环比增速-16.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.6%、-33%和-15.7%，环比增速为-1.7%、-22.4%和-13.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-7.5%、-29.6%和-33.5%，环比增速为3.4%、-20.3%和-25.1%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(7.19-7.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交8100套，同比增速-49.8%，环比增速-57.2%；合计成交面积80.7万平方米，同比增速-48.2%，环比增速-56.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.1%、-70.1%和-40%，环比增速为-33.8%、-73.3%和-38.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-1.5%、-68.8%和-28.7%，环比增速为-36.6%、-71.5%和-35.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.1-7.25），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交59536套，同比增速8.8%，环比增速-10.8%；合计成交面积580.5万平方米，同比增速8.4%，环比增速-9.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为52.9%、-1.6%和-4.7%，环比增速为1.6%、-17%和-7.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为52.8%、-1.9%和-1%，环比增速为2.8%、-23.1%和0.6%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（7.19-7.25），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19696.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期137周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.1%、-0.3%，去化周期分别为116.8周、156.1周、164.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（7.15-7.21），土地供给方面，本周供应土地2423.2万平方米，同比增速32.3%；供应均价1342元/平方米，同比增速-12.9%。土地成交方面，本周成交土地1812.5万平方米，同比增速-4.4%；土地成交金额283.7亿元，同比增速5.6%。本周土地成交楼面价1565元/平方米，溢价率8.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为1.6%、13.3%、3.6%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（7.19-7.25）房地产企业合计发行信用债44.94亿元，同比增速-76.2%，环比增速580.9%。本月至今（7.1-7.25）房地产企业合计发行信用债163.12亿元，同比增速93.94%，环比增速527.38%。 %。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 近期，多地不断开展住房公积金深化改革，同时加强房地产资源盘活，并持续推进“卖旧买新”模式。从成交来看，本周样本城市一手房交易环比略有改善，但同比依旧跌幅较大，后续更多的宽松政策值得期待。板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信