房地产行业报告：优化房企融资制度有望进一步促进地产企稳

核心观点与关键数据

• 政策方面：5月7日国新办发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，调整住房公积金贷款利率和降准降息以促进地产企稳，符合市场预期，有利于提振市场信心。后续关注优化房企融资制度的落地措施。
• 行业基本面：
  • 新房成交：上周30大中城市新房成交面积164.04万方，累计同比+1.9%；近四周平均成交面积160.31万方，同比-8.7%。一线城市近四周平均成交面积50.74万方，同比+1.8%；二线城市近四周平均成交面积76.73万方，同比-12%；三线城市近四周平均成交面积32.85万方，同比-14.9%。
  • 库存与去化：上周14城商品住宅可售面积7972.72万方，同比-12.57%，环比-0.47%；去化周期16.82个月，一线城市去化周期12.08个月。
  • 二手房成交：上周20城二手房成交面积198.43万方，累计同比+32.1%；近四周平均成交面积223.98万方，同比+15.3%，环比-7.2%。
  • 挂牌与价格：截至2025/4/28，全国城市二手房出售挂牌量指数为16.72，环比-2.3%；挂牌价指数为155.32，环比-0.26%。
  • 土地市场：上周100大中城市新增供应住宅类土地25宗，成交17宗；商服类土地新增49宗，成交24宗。近四周住宅类土地成交数量/供应数量为0.87，溢价率7.52%；商服类土地成交数量/供应数量为0.52，溢价率0.83%。

行情回顾

• A股：上周申万一级房地产行业指数上涨0.41%，跑输沪深300指数1.59pct。
• 港股：上周恒生物业服务及管理指数下跌2.16%，跑输恒生综合指数3.3pct。

研究结论

• 政策支持地产企稳，但行业仍需关注销售、收储和市场情绪变化带来的风险。
• 土地市场成交活跃度有所分化，住宅类土地溢价率环比下降，商服类土地溢价率略有上升。
• 房地产板块整体表现跑输大盘，需关注后续政策落地和行业基本面改善情况。