房地产行业跟踪报告：头部房企月报（2月）-销售修复初现，拿地聚焦高能级城市

销售金额增速修复，国央企销售增速73%。本月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显修复。 1）本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，高能级城市成交回暖态势有望延续。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2月监测的16家头部房企中，国央企销售金额增速达73%，而民企增速-11%，较上月降幅收窄，但仍保持下降态势，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。 龙头房企谨慎扩储，拿地量少热度高，反映房企拿地聚焦高能级城市优质地块。2月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进土拍市场点状回暖，但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模，本月重点房企拿地金额同比下滑48%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，国央企华润置地、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121亿元，其中以64亿获取北京建面28万方商业项目，拟落地北京第一座万象城；越秀以59亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。民企新城控股，以25亿、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。2）2月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%，为2021年9月以来溢价率最高，拿地量少热度高的表现，反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块，谨慎扩储。2023年1-2月，重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100%。 3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。 行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月信用债发行规模366亿元，基于2022年低基数同比增长18%，头部房企发行信用债72亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2月发债利率2.26%，相较2022年发债利率下降64bp，中海、金茂2月发债利率保持在4%以下。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。 2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2月销售较快回暖，但市场对政策预期出现分歧，地产板块下跌2%，在申万一级板块中排名第26，A股7家头部房企普遍下跌，港股仅越秀地产小幅上涨1.6%，其余个股均有不同幅度下跌，头部房企持续响应融资新政，如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元、万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程有望促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、政策预期出现分歧，地产板块继续疲弱 2月申万地产板块下跌2.0%，A股头部房企普遍下跌，港股头部房企中仅越秀地产上涨1.6%。2月销售好转，但是市场对于政策节奏出现分歧，地产板块表现疲弱，申万一级地产行业下跌2.0%，在31个一级行业板块中排名第26位。重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企普遍下跌，招商蛇口跌幅较小，仅下跌0.1%，新城控股下跌8.1%；港股融创中国仍未复牌，其余8家房企中，仅越秀地产小幅上涨1.6%，其余个股均有不同幅度下跌。 图表1 2月地产板块下跌2.0%，一级行业中排名26 图表2 2月A股头部房企普跌，港股仅越秀涨1.6% 头部房企持续响应融资新政，民企持续落实保交楼、保障项目开发。1）头部房企积极响应融资新政，招商蛇口积极推进南油集团并购重组，同时拟定增募资不超85亿；万科拟非公开发行A股股票募集不超150亿元；保利发展125亿定增申请获证监会受理。2）头部优质民企与各类金融机构合作，持续落实项目开发、保交楼，如融创广西凤屿湖项目获5100万元“保交楼”融资，信达系25.5亿元纾困中南建设在深圳城市更新项目。 图表3头部房企持续响应融资新政 二、销售：头部房企销售大幅回暖，国央企与民企分化仍显著 （一）销售金额增速为30%，其中国央企增速为73% 2月头部房企销售增速显著回暖。2月监测的16家头部房企销售面积1793万方，同比上涨12%，较上月上升38pcts；销售金额2768亿元，同比上涨30%，较上月上升50pcts，头部房企销售面积与销售金额增速2021年6月以来首次转正。受疫情及春节假期影响所积压的购房需求在2月得到释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，我们预计高能级城市成交回暖态势有望延续。 图表4龙头房企2月销售面积同比上涨12% 图表5龙头房企2月销售金额同比上涨30% 2月国央企销售金额同比增长73%，修复速度显著好于非国央企。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。2月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为59.6%、-16.5%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为72.9%、-11.4%。由于土储分布差异及市场对保交楼的担忧仍存在，2月市场回暖态势下，国央企销售修复速度显著好于非国央企。 图表6头部国央企2月销售面积同比上升60%，民企降幅缩小 图表7头部国央企2月销售金额增速73%，远超民企 2月10家头部房企销售金额同比上涨，越秀表现尤为突出，民企中龙湖、金地表现较好。 2月头部国央企销售领涨，从销售金额来看，中海、华润、招商蛇口、越秀同比增速超过100%，其中越秀表现尤为突出，同比增长386%，环比增长54%；民企龙湖销售金额同比增长86%，金地同比增长54%，增速较快。销售面积来看16家房企中融创跌幅明显，同比下降51%，碧桂园、新城、旭辉、中南单月及累计销售面积仍然同比负增长。 图表8 2月头部国央企销售金额领涨，越秀销售金额同比增长386%表现突出 （二）销售均价保持高位，需求呈现一定好转 2月销售均价继续保持高位，销售修复主力仍在高能级城市。2月监测的16家房企销售均价15437元/平，环比上升1.9%，同比上涨17%，销售均价继续维持在较高水平；2月销售面积同比增长12%，销售均价同比增长17%，量价增速分化减小，需求呈现一定好转。 图表9龙头房企2月销售均价同比上涨17% 图表10量价同步复苏显示需求呈现一定好转 2月半数龙头房企销售均价同比上涨，越秀销售均价领先。16家房企中，8家房企销售均价同比、环比上涨，其中华润置地销售均价同比上涨29%，高能级城市改善盘占比提升持续影响均价。越秀销售均价绝对值高达33865元/平，同比上涨41%，在16家头部房企中仍保持领先地位。 图表11 2023年2月华润、绿城、旭辉、越秀销售均价涨幅超10% 三、投资：2月房企集中于优质地块，土拍溢价率回升 （一）龙头房企拿地仍然谨慎，土地投资强度小幅回升至8% 2月龙头房企拿地仍然谨慎，高能级城市供应有限影响头部房企扩储。2月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进高能级土拍市场回暖，但优质供应规模较小限制龙头房企拿地规模。16家龙头房企2月拿地金额219亿元，同比下滑48%。从土地投资强度（房企拿地金额/销售金额）看，2月土地投资强度为8%，相较于1月有小幅回升。在需求端政策宽松，销售修复环境下，随着高能级城市优质地块供应放量，预计头部房企将继续结构性扩表。 图表12 2月拿地金额219亿，同比下滑48% 图表13 2月土地投资强度8%，投资意愿仍然较低 2月5家龙头房企公开拿地，国央企华润、越秀坚定高能级城市布局。本月在16家监测房企中有5家房企参与了公开市场拿地，1）国央企中华润、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121亿元，布局杭州、苏州核心区优质宅地，并以64亿总价获取北京建面28万方商业综合体项目，拟落地北京第一座万象城；越秀59亿元、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。2）民企新城自2021年9月停止拿地后首次扩张，以总价25亿元、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。 图表14 2月共有5家房企公开市场拿地 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 2月北京、苏州、杭州为拿地热点城市。本月北京、苏州、杭州三个城市土地市场点状回暖，成为房企新增土储绝对主力，反映高能级城市仍然是房企投资重心。2023年1-2月，龙头房企拿地几乎全部集中在一二线城市。 图表16 2023年1-2月龙头房企在一二线城市拿地占比接近100% 图表15 2月龙头房企拿地几乎均位于一二线城市 2月房企拿地主要集中在环渤海、长三角，即北京、杭州、苏州。从2022年全年来看，房企拿地41%集中在长三角，与上年基本持平，中西部拿地占比进一步降低至14%。受北京集中供地影响，2023年1-2月龙头房企环渤海区域拿地占比47%，中西部高能级城市尚未放量，拿地仅占比4%。 图表17 2月龙头房企拿地主要集中在长三角和环渤海 图表18 2023年1-2月龙头房企环渤海拿地占比47% （三）16家房企拿地楼面价小幅回升，溢价率上涨至8.6% 2月房企拿地楼面价小幅回升，溢价率回暖。2月16家龙头房企公开市场拿地平均楼面价13145元/平，环比上升28%，楼面价/销售均价小幅上涨至87%。从拿地溢价率看，2月溢价率上涨至8.6%，为2021年9月以来溢价率最高。 图表19龙头房企2月拿地楼面价上升至13145元/平 图表20龙头房企2月拿地溢价率8.6% 2月房企拿地楼面价分化，越秀拿地楼面价36399元/平米，超过销售均价。国央企中越秀2月获取地块位于北京，溢价率15%，楼面价36399元/平米，与销售均价比值达103%； 保利获取苏州高新区狮山地块、甘肃天水市地块，拉低整体楼面价至5243元/平。民企新城获取杭州优质宅地，楼面价/销售均价比值约84%。 图表21 2月越秀拿地楼面价36299元/平，楼面价超过销售均价 四、融资：行业融资缓慢修复，国央企扩表偏好较低 2月行业境内融资筑底，境外融资尚未修复。2月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共366亿元，同比上升18%。境外融资41亿元，与2022年2月低基数相比上升33%，但对比2020年、2021年2月房企境外融资233亿元、259亿元处于低位。 图表22 2月全行业境内债券发行量366亿元 图表23 2月境外债券发行量41亿元 2月国央企发债仍占主力。2月16家龙头房企发行信用债合计72亿元，全部为国央企，保利（包括保利发展和保利置业）、金茂、中海，分别发行信用债45亿元、17亿元、10亿元。 图表24 2月16家龙头房企发行信用债72亿元 国央企融资成本保持低位。1）国央企凭借天然信用优势，融资利率保持低位，尤其保利发展2月发债利率低至2.26%，而中海、金茂2月发债利率较2022年略微提升，但仍保持在4%以下。 图表25 2月保利发展发债利率2.26%，中海、金茂发债利率低于4% 部分房企2023年仍有较大偿债压力。1）部分房企2023年内偿债规模较大，如碧桂园、金地到期债务分别为232、190亿元，金地、中南建设2023年到期债务占比分别为44%、51%。2）分月度来看，绿城3月份到期债务39亿元，金地、金茂分别到期30亿元，中南建设到期19亿元。 图表