房地产行业周报：销售恢复分化显著，企业拿地积极性仍未提振

核心观点：销售恢复分化显著，企业拿地积极性仍未提振 六月80余城发布了超过100条稳楼市政策，30余城发布各类购房补贴政策，因城施策呈现小步慢走趋势。销售数据连续两周企稳回暖给市场带来了一定信心提振，但一二线城市市场回暖进度快于三四线，区域分化较为明显，行业整体恢复仍需时日。苏州、合肥、郑州双集中土拍收官，房企参拍积极性仍未提振，三城土地成交仍以央国企为主，我们认为在这种拿地趋势下央国企集中度将进一步提升。在“稳增长”背景下，我们认为政策力度仍有进一步释放空间，板块三季度或将迎来实质性修复,板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：郑州出台棚改安置新政，因城施策持续推进 中央层面：（1）央行：十年来金融总量平稳增长，流动性合理充裕，金融对实体经济的支持力度持续加强。2012年至2021年人民币贷款余额年均增长13.3%。 （2）住建部：推动阶段性减免市场主体房屋租金工作。被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。 地方层面：多地调整住房公积金政策。郑州出台棚改安置新政，房票购房不计入限购套数；成都、泉州降低贷款首付比例；提高二三孩家庭最高可贷额度；提高租房提取额度至800元/月；鄂州、嘉兴、宁德、咸宁等地加大住房公积金贷款支持力度；呼和浩特、厦门、鄂州、嘉兴等地颁布高层次人才安家补贴新政。 市场端：单周新房二手房成交同比持平，三城土拍依旧以央国企为主 销售端：2022年第25周，全国30大中城市成交面积445万平米，同比增加0%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5872万平米，累计同比下降38%。全国11城二手房成交面积为132万平米，同比增速-3%，前值31%；年初至今累计成交面积2453万平米，同比增速-29%，前值-30%。 土地端：2022年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3779万平方米，成交土地规划建筑面积1665万平方米，同比下降44%，成交溢价率为3.9%。 郑州一批次、苏州和合肥第二批次双集中土拍结束。郑州整体表现平淡，2宗溢价成交，13宗底价出让，拿地房企以国资平台、国央企为主。苏州17宗涉宅地仅3宗工业园区地块触顶进入一次性报价阶段，拿地房企以本土房企、国资平台为主，苏州高新斥资91亿元斩获5宗地块。合肥24宗涉宅地全部成交，15宗地块溢价成交，安置房及租赁住房用地多为国资平台拍得，9宗竞品质地块成交结果尚未公布。 融资端：国内信用债环同比较少，海外债无新增发行 2022年第25周，信用债发行72.5亿元，同比减少48%，环比减少19%，平均加权利率3.47%，环比增加3BPs；海外债暂无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：郑州出台棚改安置新政，因城施策持续推进 中央层面：（1）央行：表示，十年来金融总量平稳增长，流动性合理充裕，金融对实体经济的支持力度持续加强。2012年至2021年人民币贷款余额年均增长13.3%。（2）住建部：推动阶段性减免市场主体房屋租金工作。被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。（3）房地产业协会：将于7月26-27日在杭州召开房地产纾困项目与金融机构对接商洽会，共同探讨纾困方案、金融支持、房企纾困转型探索、兼并重组等内容。 地方层面：（1）广州：落实稳经济一揽子方案，全力稳定房地产投资。推进保障性安居工程建设，筹集保障性租赁住房不少于13万套。促进房地产开发投资健康发展，优化挂牌住宅用地供地时序和区域分布结构，加快去化周期较短区域新建商品住房项目上市供应，加大对刚需和改善性购房需求的支持。（2）上海：提出要全力推动经济恢复重振，用好中央和本市出台的各类政策，最大限度释放政策的乘数效应、撬动效应和综合效应。国家下达2022年新增债券额度768亿元，主要用于临港、旧改、轨交等建设。（3）郑州：出台棚改安置新政，房票所购商品房不纳入限购套数，若被征收人选择房票安置，给予安置补偿权益金额8%的奖励；航空港区发布楼市新政，出台一揽子稳经济政策措施。（4）成都：购买首套申请同城化公积金，最低首付比降至2成（原3成）；二套降至3成（原4成）。在成都公积金中心正常缴存住房公积金的职工，在德阳市、眉山市、资阳市购买自住住房，可向成都公积金中心申请办理同城化公积金贷款（5）武汉：在非限购区购房需进行资格认定和意向登记。（6）青岛：发文加快发展保障性租赁住房。（7）厦门：湖里区发布人才住房保障措施征求意见稿：对新引进的教育、卫生、社工高层次人才，给予20-100万元的安家补贴；企业骨干人才及紧缺专业毕业生可免费入住租金标准为1500-3500元/月的人才公寓，入住期限最长2年。（8）杭州：救市新政满月二手房成交量猛增112%。（9）呼和浩特：出台“人才政策10条”购房补贴最高10万元。（10）泉州：发布公积金新政：降低贷款首付比例；提高二三孩家庭最高可贷额度；提高租房提取额度至800元/月。（11）咸宁：实行购房补贴；加大信贷支持；加大公积金支持。 （12）南宁：公积金缴存基数上下限拟调整。公积金缴存基数下限1810元，个人月缴存额上限3090元。（13）昆明：市场监督管理局发布关于规范房地产广告行为22条提示，同时强调不得含有升值或者投资回报的承诺。 表1：郑州出台棚改安置新政，因城施策持续推进 2、销售端：单周新房二手房成交量同比基本持平 2.1、30大中城市新房成交增速同比持平 根据房管局数据，2022年第25周，全国30大中城市成交面积445万平米，同比增加0%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5872万平米，累计同比下降38%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比相对持平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比增加 图3：2022年第25周30大中城市成交面积同比持平环比增长 图4：2022年第25周30大中城市中一线城市成交面积同比环比均下滑 图5：2022年第25周30大中城市中二线城市成交面积同比环比均显著上涨 图6：2022年第25周30大中城市中三线城市成交面积同比环比仍下滑 根据房管局数据，2022年第25周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-38%，二线城市回暖趋势明显，一、二、三线单周成交同比增速分别为-18%、29%、-43%，年初至今累计增速-37%、-34%、-48%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交同比小幅下滑 2022年第25周，全国11城二手房成交面积为132万平米，同比增速-3%，前值31%；年初至今累计成交面积2453万平米，同比增速-29%，前值-30%。 图8：11城二手成交同比增速小幅下滑 图9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降 图10：深圳二手住宅成交套数同比回升 3、投资端：土地市场持续低位，房企参拍积极性仍未提振 2022年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3779万平方米，成交土地规划建筑面积1665万平方米，同比下降44%，成交溢价率为3.9%。一线城市成交土地规划建筑面积37万平方米，同比下降94%；二线城市成交土地规划建筑面积824万平方米，同比增加56%；三线城市成交土地规划建筑面积804万平方米，同比下降55%。郑州一批次、苏州和合肥第二批次双集中土拍结束。郑州15宗涉宅地全部成交，总建面207万㎡，总成交金额107亿元，整体表现平淡，其中2宗溢价成交（溢价率8-12%），13宗底价出让。拿地房企以国资平台、国央企为主，保利发展、龙湖集团分别竞得溢价地块。苏州拟出让17宗涉宅地全部成交，总建面180万方，揽金270亿元，仅3宗工业园区地块触顶进入一次性报价阶段（溢价率15%），其余14宗地块底价成交，拿地房企以本土房企、国资平台为主，苏州高新斥资91亿元斩获5宗地块。合肥拟出让的市区24宗涉宅地（含5宗安置房用地、1宗租赁住房用地）全部成交，总建面250万方，揽金190亿元，15宗地块均溢价成交，安置房及租赁住房用地多为国资平台拍得，招商以总价46亿元竞得2宗居住地块（包河、经开各1宗），9宗竞品质地块成交结果尚未公布。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债同比减少，海外债无新增发行 2022年第25周，信用债发行72.5亿元，同比减少48%，环比减少19%，平均加权利率3.47%，环比增加3BPs；海外债暂无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比下滑 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年6月20-24日，下同）房地产指数上涨1.86%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：派斯林、合肥城建、信达地产、深深房A、铁岭新城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST绿景、ST粤泰、宋都股份、格力地产、中润资源。 图16：本周房地产指数上涨1.86%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中派斯林、合肥城建、信达地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST绿景、ST粤泰、宋都股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 六月80余城发布了超过100条稳楼市政策，30余城发布各类购房补贴政策，因城施策呈现小步慢走趋势。销售数据连续两周企稳回暖给市场带来了一定信心提振，但一二线城市市场回暖进度快于三四线，区域分化较为明显，行业整体恢复仍需时日。苏州、合肥、郑州双集中土拍收官，房企参拍积极性仍未提振，三城土地成交仍以央国企为主，我们认为在这种拿地趋势下央国企集中度将进一步提升。在“稳增长”背景下，我们认为政策力度仍有进一步释放空间，板块三季度或将迎来实质性修复,板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。