一、7月市场热度走低，销售同比跌幅扩大
7月由于房企半年度业绩冲刺结束以及供应收缩，市场热度走低，销售环比大幅下滑，同比降幅扩大，成交金额创近六年同期新低。1-7月TOP100房企实现操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，降幅较上月扩大1.8pct；权益口径销售金额为14654.8亿元，同比降低13.5%，降幅较上月扩大2pct。7月单月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7%；权益口径销售金额1641.2亿元，同比降低26.6%，环比降低38.5%。不同梯队房企累计销售额同比均下跌，跌幅最小的是TOP21-30和TOP31-50房企。2025年1-7月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降6.3%；TOP31-50房企排名第2，同比下降7.2%；跌幅最大的是TOP10房企，同比下降14.9%。2025年1-7月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降6.8%；TOP31-50房企排名第2，同比下降10.9%；跌幅最大的是TOP10房企，同比下降14.7%。对比2025年1-7月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。10强门槛从526.5亿元下降至491.6亿元，同比下降6.6%；20强门槛从213.6亿元下降至190.9亿元，同比下降10.6%；30强门槛从142.3亿元下降至137.9亿元，同比下降3.1%；50强门槛从88.9亿元下降至86.5亿元，同比下降2.7%；100强门槛从41.0亿元下降至31.9亿元，同比下降22.2%。
二、TOP40中11家单月同比正增，部分头部房企表现稳定
7月部分龙头国央企及标杆性民企销售表现较稳定，越秀地产单月同比实现增长，滨江集团、招商蛇口、建发房产降幅在10%以内。从7月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为165亿元，其次为招商蛇口、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额147、146.9、125.5、119.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有11家实现同比正增长。其中邦泰集团同比表现最佳，单月同比增长82.6%，其次为中国金茂42.6%、中国中铁41.3%、深业集团23.1%、鸿荣源22.5%。重点房企7月操盘销售额同比来看，越秀地产12.6%、滨江集团-2.3%、招商蛇口-4.5%、建发房产-8.3%、中海地产-11.1%、华润置地-14.2%、保利发展-28.3%、绿城中国-30.1%、华发股份-51.9%。从2025年1-7月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1501.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额1368.0、1253.5、1111.7、993.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长141.4%，其次为能建城发137.4%、深业集团120.7%、邦泰集团92.1%、中建东孚88.7%。重点房企1-7月操盘销售额同比来看，越秀地产20.4%、建发房产5.5%、华发股份2.1%、绿城中国-7.3%、招商蛇口-10.0%、华润置地-11.8%、滨江集团-12.7%、保利发展-16.9%、中海地产-18.3%。
三、投资建议
维持行业“增持”评级。重点关注以下股票：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
四、风险提示
政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
