百强房企月度销售报告：10月权益销售金额同比-31.4%，环比+0.7%，市场信心仍不足

百强房企10月单月权益销售额同比-31.4%，降幅较上月扩大1.8pct。据克尔瑞，10月单月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5553.1亿元，同比降低28.5%，降幅较9月扩大3.1个百分点；环比降低2.7%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4278.1亿元，同比降低31.4%，降幅较9月扩大1.8个百分点；环比增长0.7%。从单月量能看，10月权益销售金额的量能小幅跑赢上半年阶段高点，但较6月最高点仍有相当的差距。 累计看，2022年1-10月TOP100房企操盘口径销售金额为52251.0亿元，同比降低44.0%，降幅较1-9月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为41394.2亿元，同比降低45.0%，降幅较1-9月缩窄1.2个百分点，权益比69.9%。 各梯队1-10月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降37.0%；TOP51-100房企排名第二，同比下降43.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.4%。从2022年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.6%；TOP51-100房企排名第二，同比下降41.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.9%。 龙头公司方面，10月单月操盘口径销售额TOP40中15家同比正增长，国央企分化明显。从10月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为399.0亿元，其次为保利发展、绿城中国、中海地产、万科地产，分别实现销售金额360.0、320.9、299.2、273.7亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长135.7%，其次为电建地产121.5%、中国铁建78.3%、招商蛇口53.3%、万达集团52.6%。从单月环比增速看，TOP40房企有25家实现环比正增长。其中龙光集团环比表现最佳，单月环比增长788.6%，其次为建发房产118.2%、中骏集团68.5%、首开股份47.9%、建业集团47.1%。从企业性质看，TOP40中，国央企10月单月操盘口径销售金额同比+6.9%，民企同比-44.8%；国央企10月环比+2.0%，民企环比-5.11%，国央企与民企分化明显。 “银十”成色不足，市场信心偏弱。9月末中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠，一定程度提振了本月新房销售。但考虑到10-12月本身基数较低，且房企在国庆普遍加大了推盘力度的环境下，本月权益销售额同比跌幅仍扩大，整体“银十”成色不足，市场信心依然偏弱，后续仍需政策加码。 投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、10月百强房企权益销售额同比-31.4%，环比+0.7% 百强房企10月单月权益销售额同比-31.4%，降幅较上月扩大1.8pct，环比+0.7%。 政策端，9月末中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠，一定程度提振了本月新房销售。但考虑到10-12月本身基数较低，且房企在国庆普遍加大了推盘力度的环境下，本月权益销售额同比跌幅仍扩大，整体“银十”成色不足，市场信心依然偏弱，后续仍需政策加码。 具体看，根据克尔瑞，10月单月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5553.1亿元，同比降低28.5%，降幅较9月扩大3.1个百分点；环比降低2.7%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4278.1亿元，同比降低31.4%，降幅较9月扩大1.8个百分点； 环比增长0.7%。从单月量能看，10月权益销售金额的量能小幅跑赢上半年阶段高点，但较6月最高点仍有相当的差距。 累计看，2022年1-10月TOP100房企操盘口径销售金额为52251.0亿元，同比降低44.0%，降幅较1-9月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为41394.2亿元，同比降低45.0%，降幅较1-9月缩窄1.2个百分点，权益比69.9%。 2022年1-10月TOP50强房企操盘口径销售金额为44214.3亿元，同比降低44.1%，降幅较1-9月缩窄1.3个百分点；权益口径销售金额为34096.1亿元，同比降低45.7%，降幅较1-9月缩窄1.3个百分点，权益比69.4%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-10月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降37.0%；TOP51-100房企排名第二，同比下降43.8%。 跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.4%。从2022年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.6%；TOP51-100房企排名第二，同比下降41.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.9%。 具体看各梯队数据，2022年1-10月TOP10房企实现操盘口径销售金额23827.5亿元，同比下降37.0%；操盘口径销售面积14009.1万方，同比下降48.4%；权益口径销售金额16939.5亿元，同比下降41.6%，权益比重68.8%。 2022年1-10月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额9205.7亿元，同比下降45.4%； 操盘口径销售面积5500.7万方，同比下降44.6%；权益口径销售金额7255.4亿元，同比下降43.9%，权益比重71.0%。 2022年1-10月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额4878.0亿元，同比下降53.6%； 操盘口径销售面积3119.5万方，同比下降54.2%；权益口径销售金额4172.6亿元，同比下降52.9%，权益比重70.1%。 2022年1-10月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额6303.1亿元，同比下降54.4%； 操盘口径销售面积3615.6万方，同比下降50.0%；权益口径销售金额5728.6亿元，同比下降52.4%，权益比重68.8%。 2022年1-10月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额8036.7亿元，同比下降43.8%； 操盘口径销售面积3968.3万方，同比下降51.5%；权益口径销售金额7298.1亿元，同比下降41.7%，权益比重72.3%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现大幅下降，10强门槛同比降幅最小。具体看，10强门槛从2288.0亿元下降至1452.6亿元，同比下降36.5%；20强门槛从1323.6亿元下降至629.7亿元，同比下降52.4%；30强门槛从886.2亿元下降至407.6亿元，同比下降54.0%；50强门槛从485.6亿元下降至248.5亿元，同比下降48.8%；100强门槛从179.4亿元下降至98.4亿元，同比下降45.2%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、TOP40单月操盘口径销售额15家同比正增长，国央企与民企分化明显 龙头公司方面，10月单月操盘口径销售额TOP40中15家同比正增长，国央企分化明显。从10月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为399.0亿元，其次为保利发展、绿城中国、中海地产、万科地产，分别实现销售金额360.0、320.9、299.2、273.7亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长135.7%，其次为电建地产121.5%、中国铁建78.3%、招商蛇口53.3%、万达集团52.6%。中国恒大、阳光城、融创中国表现最差。从单月环比增速看，TOP40房企有25家实现环比正增长。其中龙光集团环比表现最佳，单月环比增长788.6%，其次为建发房产118.2%、中骏集团68.5%、首开股份47.9%、建业集团47.1%。从企业性质看，TOP40中，国央企10月单月操盘口径销售金额同比+6.9%，民企同比-44.8%； 国央企10月环比+2.0%，民企环比-5.11%，国央企与民企分化明显。 从2022年1-10月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为3831.3亿元，其次为万科地产、保利发展、绿城中国、中海地产，分别实现销售金额3362.6、3305.0、2289.1、2223.0亿元。从累计增速看，TOP40房企仅3家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长85.7%，其次为仁恒臵地34.2%、越秀地产15.0%、华润臵地-1.4%、滨江集团-8.2%。中国恒大、阳光城、龙光集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降90.9%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。