房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告，7月百强权益销售额同环比均降36%，市场加速下探

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年08月01日 百强房企月度销售报告：7月百强权益销售额同环比均降36%，市场加速下探 7月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7月销售延续低迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少，叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4月至今无 论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3474.1亿元，同比降低33.6%，环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1亿元，同比降低35.6%，环比降低36.1%。从累计情况看，1-7月TOP100房企实现操盘口径销售金额34094.3亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口径销售金额27072.1亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。 TOP10房企操盘口径销售额累计同比由正转负，TOP11-20房企增幅降低至小个位数，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-7月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP11-20房企，同比增长1.7%；TOP10 房企排名第二，同比下降0.5%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降14.7%。从2023年1-7月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP10房企，同比增长3.3%；TOP11-20房企排名第二，同比下降1.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降15.7%。 10强门槛提升，20强、30强和50强门槛同比均降低，百强门槛同比 变化不大。对比2023年1-7月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最 大的是10强门槛。具体看，10强门槛从936.0亿元增长至1000.5亿元， 同比增长6.9%；20强门槛从416.1亿元下降至405.9亿元，同比下降2.5%；30强门槛从293.2亿元下降至245.8亿元，同比下降16.2%；50强门槛从178.3亿元下降至149.1亿元，同比下降16.4%；100强门槛从 65.8亿元增长至66.0亿元，同比增长0.3%。 房企累计同比增速普遍降低，国央企和民企分化明显，多数国央企累计同比仍保持较高增幅。从2023年1-7月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别 实现销售金额2439、2095、1829、1740、1726亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有23家实现同比正增长，较上月增加1家。重点房企1-7月操盘口径销售额同比表现来看，华发股份49%、建发房产48%、滨江集团36%、招商蛇口34%、华润置地25%、中海地产23%、保利发展10%、越秀地产10%、绿城中国9%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在 未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 16% 0% -16% -32% 2022-082022-112023-032023-07 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评》2023-07-30 2、《房地产开发：2023W29：国常会再提超大特大城市城中村改造，房贷利率进入3时代》2023-07-23 3、《房地产开发：1-6月统计局数据点评:上半年销售额同比+1.1%，开发投资额同比-7.9%》2023-07-17 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、7月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%3 二、房企累计同比增速普遍降低，国央企和民企分化明显5 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、7月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36% 7月销售延续低迷态势，同环比降幅均超过30%。因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少，叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4月至今无论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3474.1亿元，同比降低33.6%，环比降低34.0%； 权益口径销售金额2704.1亿元，同比降低35.6%，环比降低36.1%。从累计情况看，1-7月TOP100房企实现操盘口径销售金额34094.3亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口径销售金额为27072.1亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct，权益比70.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10房企操盘口径销售额累计同比由正转负，TOP11-20房企增幅降低至小个位数，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-7月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP11-20房企，同比增长1.7%；TOP10房企排名第二，同比下降0.5%。跌幅最大的 是TOP31-50房企，同比下降14.7%。 从2023年1-7月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP10房企，同比增长3.3%；TOP11-20房企排名第二，同比下降1.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降15.7%。 具体看各梯队数据，2023年1-7月TOP10房企实现操盘口径销售金额16092.6亿元，同比下降0.5%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额11958.2亿元，同比增长3.3%，权益比重72.0%。 2023年1-7月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额6174.3亿元，同比增长1.7%；操 盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额4713.9亿元，同比下降1.2%，权益比重68.4%。 2023年1-7月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3071.0亿元，同比下降12.5%； 操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2620.5亿元，同比下降13.6%，权益比重66.2%。 2023年1-7月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3923.0亿元，同比下降14.7%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额3463.0亿元，同比下降15.7%，权益比重69.5%。 2023年1-7月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4833.4亿元，同比下降11.2%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额4316.5亿元，同比下降14.4%，权益比重72.7%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -0.5% 1.7% -14.7% -12.5% -11.2% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） 8.0% -5.5% -12.7% -22.1% -12.7% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 权益比重 权益比重 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 3.3% -1.2% -13.6% 5% 0% -5% -10% -15.7%-14.4%-15% -20% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 72.0% 72.7% 69.5% 68.4% 66.2% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 10强门槛提升，20强、30强和50强门槛同比均降低，百强门槛同比基本持平。对比 2023年1-7月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10 强门槛从936.0亿元增长至1000.5亿元，同比增长6.9%；20强门槛从416.1亿元下降 至405.9亿元，同比下降2.5%；30强门槛从293.2亿元下降至245.8亿元，同比下降 16.2%；50强门槛从178.3亿元下降至149.1亿元，同比下降16.4%；100强门槛从 65.8亿元增长至66.0亿元，同比增长0.3%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 10强 20强 30强 50强 100强 65.8 66.0 293.2 245.8 178.3 149.1 416.1 405.9 936.0 1000.5 去年同期门槛今年各梯队门槛 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 二、房企累计同比增速普遍降低，国央企和民企分化明显 房企累计同比增速普遍降低，国央企和民企分化明显，大部分国央企仍保持较高增幅，但多数民企降幅依然在扩大。从7月单月操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、招商蛇口、绿城中国、华润置地，分别实现销售金额282、199、186、 181、160亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有8家实现同比正增长，重点房企中，保利发展7月同比-6%、华发股份-6%、滨江集团-6%、建发房产-8%、越秀地产-13%、 招商蛇口-14%。从单月环比增速看，仅2家实现环比正增，较上月减少18家。 从2023年1-7月累计操盘口径销售金额来看，T