7月百强房企月度销售报告：7月淡季表现弱势，百强销售额同比下滑两成

7月淡季表现弱势，6月在政策推动下加上房企冲刺阶段，供应和成交基数较高，7月新增供应较少，叠加高温和旅游高峰的影响，7月销售额环比回落36%，同比降幅约两成，降幅较上月有所扩大，成交额年内仅高于1、2月份。从累计情况看，1-7月TOP100房企实现操盘口径销售金额21309.0亿元，同比降低37.5%，较上月累计同比增长2.0pct；权益口径销售金额为16937亿元，同比降低37.4%，较上月累计同比增长2.2pct。 从7月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2790.8亿元，同比降低19.7%，环比降低36.4%；权益口径销售金额2236.7亿元，同比降低17.3%，环比降低38.3%。 TOP10房企1-7月操盘销售额降幅收窄至32%，其他梯队房企仍在40%左右的降幅。从2024年1-7月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降31.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降39.3%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降45.1%。从2024年1-7月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降32.0%； TOP51-100房企排名第2，同比下降38.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降45.2%。 对比2024年1-7月与去年同期，操盘口径销售金额的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛从1000.5亿元下降至526.5亿元，同比下降47.4%；20强门槛从405.9亿元下降至213.6亿元，同比下降47.4%；30强门槛从245.8亿元下降至142.3亿元，同比下降42.1%；50强门槛从149.1亿元下降至88.9亿元，同比下降40.4%；100强门槛从66.0亿元下降至41.0亿元，同比下降37.9%。 头部房企因为6月推盘成交放量、基数较高，所以7月随着新增供应减少，成交金额环比有明显回落，但累计降幅依然优于行业。从7月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为230.1亿元，其次为绿城中国、万科地产、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额210.1、184.9、154.0、139.4亿元。从单月环比增速看，TOP40房企有7家实现环比正增长。重点房企中，华发股份单月环比-9.2%（下同）、绿城中国-24.4%、招商蛇口-31.6%、建发房产-39.1%、保利发展-39.8%、滨江集团-48.5%、华润置地-51.6%、越秀地产-68.4%、中海地产-71.5%。从2024年1-7月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1807.2亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额1535.2、1475.2、1367.5、1261.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长。重点房企中，绿城中国累计同比-3.2%（下同）、中海地产-16.1%、保利发展-25.9%、华润置地-27.5%、建发房产-31.0%、越秀地产-34.3%、华发股份-34.8%、招商蛇口-36.1%、滨江集团-43.2%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、7月传统淡季表现弱势，百强销售额同比下滑两成 7月淡季表现弱势，6月在政策推动下加上房企冲刺阶段，供应和成交基数较高，7月新增供应较少，叠加高温和旅游高峰的影响，7月销售额环比回落36%，同比降幅约两成，降幅较上月有所扩大，成交额年内仅高于1、2月份。从累计情况看，1-7月TOP100房企实现操盘口径销售金额21309.0亿元，同比降低37.5%，较上月累计同比增长2.0pct； 权益口径销售金额为16937亿元，同比降低37.4%，较上月累计同比增长2.2pct。从7月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2790.8亿元，同比降低19.7%，环比降低36.4%；权益口径销售金额2236.7亿元，同比降低17.3%，环比降低38.3%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10房企1-7月操盘销售额降幅收窄至32%，其他梯队房企仍在40%左右的降幅。从2024年1-7月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降31.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降39.3%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降45.1%。 从2024年1-7月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降32.0%； TOP51-100房企排名第2，同比下降38.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降45.2%。 具体看各梯队数据，2024年1-7月TOP10房企实现操盘口径销售金额10961.5亿元，同比下降31.9%；操盘口径销售面积5761.2万方，同比下降40.4%；权益口径销售金额8126.1亿元，同比下降32.0%，权益比重72.7%。 2024年1-7月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3474.1亿元，同比下降43.7%； 操盘口径销售面积2241.7万方，同比下降39.0%；权益口径销售金额2706.5亿元，同比下降42.6%，权益比重71.1%。 2024年1-7月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1685.1亿元，同比下降45.1%； 操盘口径销售面积1079.2万方，同比下降39.3%；权益口径销售金额1436.0亿元，同比下降45.2%，权益比重68.0%。 2024年1-7月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2253.2亿元，同比下降42.6%； 操盘口径销售面积1309.0万方，同比下降39.4%；权益口径销售金额2028.1亿元，同比下降41.4%，权益比重75.5%。 2024年1-7月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2935.1亿元，同比下降39.3%； 操盘口径销售面积1557.9万方，同比下降39.1%；权益口径销售金额2640.3亿元，同比下降38.8%，权益比重78.5%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1-7月与去年同期，操盘口径销售金额的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛从1000.5亿元下降至526.5亿元，同比下降47.4%； 20强门槛从405.9亿元下降至213.6亿元，同比下降47.4%；30强门槛从245.8亿元下降至142.3亿元，同比下降42.1%；50强门槛从149.1亿元下降至88.9亿元，同比下降40.4%；100强门槛从66.0亿元下降至41.0亿元，同比下降37.9%。 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元） 二、头部房企7月销售额环比明显回落，但累计降幅依然优于行业 头部房企因为6月推盘成交放量、基数较高，所以7月随着新增供应减少，成交金额环比有明显回落，但累计降幅依然优于行业。大部分民企因为在核心城市供应较少6月销售没有明显的反弹，所以7月降幅反而较小。从7月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为230.1亿元，其次为绿城中国、万科地产、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额210.1、184.9、154.0、139.4亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有12家实现同比正增长。其中国贸地产同比表现最佳，单月同比增长225.0%，其次为象屿地产198.8%、远洋集团181.4%、电建地产129.2%、保利置业93.7%。从单月环比增速看，TOP40房企有7家实现环比正增长。其中远洋集团环比表现最佳，单月环比增长307.8%，其次为卓越集团44.3%、国贸地产35.7%、华侨城12.7%、仁恒置地10.8%。重点房企中，华发股份单月环比-9.2%（下同）、绿城中国-24.4%、招商蛇口-31.6%、建发房产-39.1%、保利发展-39.8%、滨江集团-48.5%、华润置地-51.6%、越秀地产-68.4%、中海地产-71.5%。 从2024年1-7月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1807.2亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额1535.2、1475.2、1367.5、1261.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长。其中中建壹品同比表现最佳，累计同比增长2.9%，其次为绿城中国-3.2%、保利置业-14.9%、中海地产-16.1%、星河地产-19.1%。重点房企中，绿城中国累计同比-3.2%（下同）、中海地产-16.1%、保利发展-25.9%、华润置地-27.5%、建发房产-31.0%、越秀地产-34.3%、华发股份-34.8%、招商蛇口-36.1%、滨江集团-43.2%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。