百强房企月度销售报告：9月百强权益销售额同比降幅30%，市场信心修复尚需时日

9月百强销售额累计同比降幅扩至12%，单月同比-30%。9月政策利好频出，从结果来看，短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到提振作用，但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群，政策本身带来的预期信心修复仍需一定时间的传导。此外，我们认为单一政策的效果持续时间有限，为了维护销售市场，接下定然会有更多政策出台。三四季度是政策平台期，随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。9月TOP100房企操盘口径销售额4042.6亿元，同比降低29.2%，环比增长17.8%；权益口径销售金额3009.2亿元，同比降低29.2%，环比增长14.9%。1-9月TOP100房企操盘口径销售金额41567.4亿元，同比降低11.0%，较上月累计同比降低2.5pct；权益口径销售金额为32700.7亿元，同比降低11.9%，较上月累计同比降低2.2pct，权益比70.2%。 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，均为个位数降幅，而TOP21-30房企降幅最大达19.9%。从2023年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降19.9%。从权益口径销售金额来看，累计跌幅最小的是TOP10房企，同比下降4.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降10.8%。 跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降20.1%。 对比2023年1-9月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1308.9亿元下降至1271.8亿元，同比下降2.8%；20强门槛从552.9亿元下降至484.6亿元，同比下降12.4%；30强门槛从367.2亿元下降至302.7亿元，同比下降17.6%； 50强门槛从233.6亿元下降至187.5亿元，同比下降19.7%；100强门槛从86.0亿元下降至81.7亿元，同比下降5%。 企业间销售分化明显，大部分国央企及少部分优质民企韧性较强，多数民企依然维持较大降幅。从2023年1-9月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有21家实现同比正增长，重点房企1-9月销售额同比表现较好的有：华发股份46%、建发房产35%、中海地产18%、华润置地18%、滨江集团17%、招商蛇口16%、保利发展3%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。 年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 一、9月百强销售额累计同比降幅扩至12%，单月同比-30% 9月政策利好频出，从结果来看，短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到一定的提振作用，但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群，政策本身带来的预期信心修复仍需政策落地后一定时间的传导。此外，我们认为单一政策的效果持续时间有限，为了维护销售市场，接下定然会有更多政策出台。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。等待中的政策还包括除广州外一线的首付比例的调整和限购的边际放松、二线限购的全面打开，以及城中村改造的进一步定调和细节落地等。三四季度是政策平台期，随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。 从9月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4042.6亿元，同比降低29.2%，环比增长17.8%；权益口径销售金额3009.2亿元，同比降低29.2%，环比增长14.9%。从累计情况看，1-9月TOP100房企实现操盘口径销售金额41567.4亿元，同比降低11.0%，较上月累计同比降低2.5pct；权益口径销售金额为32700.7亿元，同比降低11.9%，较上月累计同比降低2.2pct，权益比70.2%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，均为个位数降幅，而TOP21-30房企降幅最大达19.9%。从2023年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降19.9%。 从2023年1-9月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降4.7%； TOP11-20房企排名第二，同比下降10.8%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降20.1%。 具体看各梯队数据，2023年1-9月TOP10房企实现操盘口径销售金额19853.9亿元，同比下降6.4%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额14425.5亿元，同比下降4.7%，权益比重71.0%。 2023年1-9月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额7455.9亿元，同比下降8.2%；操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额5719.2亿元，同比下降10.8%，权益比重67.6%。 2023年1-9月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3545.1亿元，同比下降19.9%； 操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额3055.7亿元，同比下降19.4%，权益比重66.5%。 2023年1-9月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额4708.1亿元，同比下降18.0%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额4198.5亿元，同比下降18.3%，权益比重71.2%。 2023年1-9月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额6004.4亿元，同比下降16.5%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额5301.8亿元，同比下降20.1%，权益比重72.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2023年1-9月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1308.9亿元下降至1271.8亿元，同比下降2.8%；20强门槛从552.9亿元下降至484.6亿元，同比下降12.4%；30强门槛从367.2亿元下降至302.7亿元，同比下降17.6%；50强门槛从233.6亿元下降至187.5亿元，同比下降19.7%； 100强门槛从86.0亿元下降至81.7亿元，同比下降5.0%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、国央企和民企分化明显，国央企韧性更强 企业间销售分化明显，大部分国央企及少部分优质民企韧性较强，多数民企依然维持较大降幅。从9月单月操盘口径销售金额来看，万科地产最高为320.2亿元，其次为保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国，分别实现销售金额301.2、261.6、247.0、217.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有8家实现同比正增长。其中大华集团同比表现最佳，单月同比增长128.6%，其次为中交房地产105.2%、华发股份68.4%、建发房产50.4%、中海地产24.0%。路劲集团、碧桂园、世茂集团表现较差，其中碧桂园单月同比下降81.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有30家实现环比正增长。其中中交房地产环比表现最佳，单月环比增长189.1%，其次为华发股份182.0%、中国金茂144.3%、融创中国129.6%、中建东孚85.2%。 从2023年1-9月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有21家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-9月销售额同比表现较好的有：华发股份46%、建发房产35%、中海地产18%、华润置地18%、滨江集团17%、招商蛇口16%、保利发展3%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场处于弱复苏中，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。