4月百强房企月度销售报告：4月权益销售额同比降48%，新房市场延续低迷走势

4月新房市场延续低迷走势，百强成交环比回落，同比虽然略有收窄但依然保持较大降幅，新房无小阳春且受供给结构压制、结构性库存高企的特征愈发明显。二手房成交表现好于新房，但也是以价换量，房价预期小幅度下行。基本面仍未出现明确底部信号，成交量的疲软也需要政策加持。 从累计情况看，1-4月TOP100房企实现操盘口径销售金额10923.5亿元，同比降低46.7%，较上月累计同比增长0.8pct；权益口径销售金额为8504.2亿元，同比降低48.0%，较上月累计同比增长0.3pct，权益比71.7%。从4月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3131.1亿元，同比降低44.7%，环比降低12.6%；权益口径销售金额2430.8亿元，同比降低47.2%，环比降低14.8%。 TOP10房企1-4月销售额跌幅最小，其次是TOP51-100房企，其他梯队房企跌幅均在50%以上。从2024年1-4月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降48.0%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.8%。从2024年1-4月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降44.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降47.0%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降53.7%。 对比2024年1-4月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛从606.5亿元下降至258.8亿元，同比下降57.3%；20强门槛从259.0亿元下降至123.7亿元，同比下降52.2%；30强门槛从145.1亿元下降至68.7亿元，同比下降52.7%；50强门槛从91.5亿元下降至44.7亿元，同比下降51.1%；100强门槛从35.4亿元下降至18.5亿元，同比下降47.7%。 1-4月TOP40房企操盘销售额同比均为负，其中92%房企跌幅超30%，头部房企同比表现相对更好。从4月操盘销售金额来看，保利发展最高为295.3亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、万科地产，分别实现销售金额223、207、191、187亿元。从单月环比增速看，TOP40房企有11家实现环比正增长，增速靠前的分别为浦开集团、融创中国、中建壹品，增速分别为2975%、260%、168%。从2024年1-4月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为874亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额779、755、728、648亿元。 从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企全部同比负增长，其中跌幅较小的是绿城中国、伟星房产、大悦城控股，累计同比增速分别为-15%、-21%、-24%。重点房企中，绿城中国1-4月操盘销售额累计同比-15%（下同）、中海地产-30%、建发房产-35%、保利发展-38%、华润置地-38%、滨江集团-43%、招商蛇口-46%、越秀地产-47%、华发股份-56%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、竞争格局下最终受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、4月延续低迷走势，百强权益销售额累计同比降48% 4月新房市场延续低迷走势，百强成交环比回落，同比虽然略有收窄但依然保持较大降幅，新房无小阳春且受供给结构压制、结构性库存高企的特征愈发明显。二手房成交表现好于新房，但也是以价换量，房价预期小幅度下行。基本面仍未出现明确底部信号，成交量的疲软也需要政策加持。从累计情况看，1-4月TOP100房企实现操盘口径销售金额10923.5亿元，同比降低46.7%，较上月累计同比增长0.8pct；权益口径销售金额为8504.2亿元，同比降低48.0%，较上月累计同比增长0.3pct，权益比71.7%。从4月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3131.1亿元，同比降低44.7%，环比降低12.6%；权益口径销售金额2430.8亿元，同比降低47.2%，环比降低14.8%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10房企1-4月销售额跌幅最小，其次是TOP51-100房企，其他梯队房企跌幅均在50%以上。从2024年1-4月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降48.0%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.8%。从2024年1-4月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降44.9%；TOP51-100房企排名第2，同比下降47.0%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降53.7%。 具体看各梯队数据，2024年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额5656.3亿元，同比下降41.9%；操盘口径销售面积3075.9万方，同比下降47.9%；权益口径销售金额4071.0亿元，同比下降44.9%，权益比重70.4%。 2024年1-4月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1841.0亿元，同比下降52.0%； 操盘口径销售面积1250.0万方，同比下降45.4%；权益口径销售金额1411.0亿元，同比下降50.6%，权益比重70.2%。 2024年1-4月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额860.1亿元，同比下降52.8%；操盘口径销售面积566.4万方，同比下降48.0%；权益口径销售金额724.2亿元，同比下降53.7%，权益比重68.3%。 2024年1-4月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1113.4亿元，同比下降51.9%； 操盘口径销售面积658.4万方，同比下降48.7%；权益口径销售金额991.2亿元，同比下降51.9%，权益比重75.3%。 2024年1-4月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1452.7亿元，同比下降48.0%； 操盘口径销售面积791.8万方，同比下降48.0%；权益口径销售金额1306.8亿元，同比下降47.0%，权益比重77.0%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1-4月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛从606.5亿元下降至258.8亿元，同比下降57.3%；20强门槛从259.0亿元下降至123.7亿元，同比下降52.2%；30强门槛从145.1亿元下降至68.7亿元，同比下降52.7%；50强门槛从91.5亿元下降至44.7亿元，同比下降51.1%； 100强门槛从35.4亿元下降至18.5亿元，同比下降47.7%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、1-4月超9成房企销售跌幅超30%，头部表现略佳 1-4月TOP40房企操盘销售额同比均为负，其中92%房企跌幅超30%，头部房企同比表现相对更好。从4月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为295.3亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、万科地产，分别实现销售金额223.1、207.1、191.3、186.7亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅2家实现同比正增长，分别为融创中国和伟星房产，分别同比增长57.5%和15.3%。从单月环比增速看，TOP40房企有11家实现环比正增长，增速靠前的分别为浦开集团、融创中国、中建壹品、仁恒置地、伟星房产，增速分别为2975%、259.5%、168.4%、71.6%、68.2%。 从2024年1-4月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为874亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额779、755.2、727.7、647.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企全部同比负增长，其中跌幅较小的是绿城中国、伟星房产、大悦城控股、中海地产、仁恒置地，累计同比增速分别为-14.6%、-20.8%、-24.1%、-30.3%、-32.9%。碧桂园、中国恒大、华侨城表现靠后，其中碧桂园累计同比下降80.7%。重点房企中，保利发展-38.3%（1-4月累计同比，下同）、中海地产-30.3%、绿城中国-14.6%、华润置地-37.8%、招商蛇口-46.2%、建发房产-34.8%、滨江集团-43.0%、华发股份-55.7%、越秀地产-46.7%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、竞争格局下最终受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。