基础设施公募REITs的“中国特色”—制度设计、估值机制与服务路径

中国公募REITs市场具有鲜明的“基础设施属性”，主要分为产权型和经营收益权型两大类，并采用独特的“公募基金-资产支持专项计划-项目公司”三层架构。市场自2020年试点以来，总发行规模已超过1800亿元，总市值突破2000亿元，共上市68只产品。与海外市场不同，中国REITs聚焦于交通、园区、能源等基础设施领域，占比高达81.6%。

估值方面，中国公募REITs普遍采用现金流折现法（DCF），产权型资产则围绕“三面五率”搭建估值模型，即收入基本面、成本支出面、收益持续面，以及净运营收益率（NOI）、出租率、运营净收益率（NOI Margin）、资本化率、增长率、折现率等关键参数。产权型REITs估值关注点包括收益期限与土地年限相关，需关注续期现金流结构；经营权型REITs则采用资产组相关加权平均资本成本（WACC）作为折现基准，政策锁定，稳定性强。

中国公募REITs市场已进入常态化发展阶段，资产类别扩展至12类，审核发行流程提速，制度层面也进行精细化完善。未来，随着资产类型进一步扩展，行业理解力成为估值工作的关键壁垒。仲量联行凭借其在多个细分领域的首单公募REITs评估及顾问工作经验，以及多层次证券化产品的服务切换和资源整合能力，能够为REITs市场提供全方位的专业服务。