基础设施公募REITs周报：REITs发展稳步推进，助力服务国家战略

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年10月23日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.10.15-2022.10.21） 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市|维持REITs发展稳步推进，助力服务国家战略 专题视点 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 行业基本情况收盘点位 3624.96 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） REITs发展稳步推进，助力服务国家战略。公募REITs国内发展尚处试点阶段，但对现阶段我国经济高质量发展、转型升级、共同富裕等国家战略的实施具备重要意义。历经十余年探索，公募REITs于2021年6月正式登上历史舞台。REITs试点稳步推进，目前共20单公募REITs产品实现上市，融资金额共计600余亿元。一年多以来，公募REITs产品类型不断丰富，底层资产涉及物流仓储、产业园区、保障性租赁住房、高速公路等多个行业，运行表现平稳，服务国家战略的能力不断提升。投资建议：REITs是历史发展的必然趋势，积极拥抱REITs带来的机遇，积极参与投资REITs，重点关注产业园区、物流仓储、保租房REITs。 REITs市场表现 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 本周REITs指数环比上周末上涨0.07%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨0.48%、下跌0.68%。产权型中，产业园区型、仓储物流REITs指数环比上周末上涨1.38%、上涨0.26%。特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源REITs指数环比上周末下跌0.79%、下跌0.42%、上涨0.11%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数0.60pcts。本周领涨的公募REITs为临港创新产业园REIT，涨跌幅为6.73%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为14.52亿元，环比-30.75%。其中，产权型成交额环比-47.43%；特许经营权型成交额环比9.73%。产权型REITs中，产业园区、仓储物流型成交额环比-52.71%、-34.21%。特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs成交额环比12.73%、-6.45%、10.27%。 REITs换手率 本周REITs换手率为0.88%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.83%、1.03%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.61%、0.30%、0.97%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为0.98%、0.90%、1.53%。 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。积极拥抱REITs带来的机遇，我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1.专题视点：REITS发展稳步推进，助力服务国家战略4 2REITS市场表现6 2.1指数表现6 2.2成交额8 2.3换手率9 2.4估值10 3发行审批12 4主要公告13 5政策新闻14 6风险提示15 图表目录 图表1本周REITs指数收于113.86点，环比上周末上涨0.07%6 图表2本周产权型REITs收于116.29点7 图表3本周特许经营权型REITs收于117.82点7 图表4本周REITs指数上涨0.07%，跑赢沪深300指数0.60pcts7 图表5各REITs近期具体走势8 图表6本周REITs成交额14.52亿元，环比-30.75%8 图表7近2周REITs每日成交额情况9 图表8近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额9 图表9近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额9 图表10本周REITs换手率0.88%，环比-0.62pcts9 图表11近2周REITs每日换手率情况10 图表12近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率10 图表13近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率10 图表14各REITs估值情况11 图表15REITs项目审批进度12 图表16公募REITs主要公告13 图表17公募REITs最新政策与新闻14 1.专题视点：REITs发展稳步推进，助力服务国家战略 一、REITs发展稳步推进，助力服务国家战略。 公募REITs国内发展尚处试点阶段，但对现阶段我国经济高质量发展、转型升级、共同富裕等国家战略的实施具备重要战略意义，也是国内划时代的投融资工具。 历经十余年探索，公募REITs于2021年6月正式登上历史舞台。自第一批产品上市以来，公募REITs试点稳步推进，目前共20单公募REITs产品实现上市，融资金额共计600余亿元。 一年多以来，公募REITs产品类型不断丰富，底层资产涉及物流仓储、产业园区、保障性租赁住房、高速公路、生态环保、能源等多个行业，市场运行表现平稳，服务国家战略的能力不断提升。 二、盘活存量资产，为基建提供增量资金，助力经济稳增长。 受全球经济承压、地缘政治事件频发、疫情形势反复等影响，我国经济下行压力加大，稳经济、稳就业、保民生任务形势紧迫。扩大投资，尤其是扩大基础设施建设投资，是稳增长和稳就业的重要手段。 基础设施建设关键之处在于解决资金来源问题。一方面，基础设施建设项目资金需求量大，亟需新的资金来源。另一方面，基础设施建设项目投资回收期长，需要长期限资金进行匹配。基建项目传统融资主要依赖银行贷款、非标、城投债券等渠道，但这些融资方式的还款周期与基建项目投资回收期基本上很难完全匹配，而且部分融资工具成本较高。公募REITs的推出，很好地解决了基础设施建设资金需求量大、投资回报期长的问题。 我国在基建领域沉淀了大量资产，公募REITs若盘活部分存量资产，可为基础设施建设提供体量庞大、周期长、成本低的增量资金。北大光华管理学院发布《中国基础设施REITs创新发展研究》曾测算，中国基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。 三、支持实体经济，助力产业升级。 产业园区作为底层资产已经成为公募REITs的主力类型，将为实体经济的产业升级形成更大助力。目前公募REITs已经扩容至20只，产业园区REITs扩容至7只，数量上将位居首位，意味着产业园区作为底层资产已经成为公募REITs的主力。作为经济发动机，产业园区是我国经济增长、产业升级的重要引擎。 一方面，产业园区是经济发展的压舱石。从GDP来看，2021年，仅国家级经开区、国家级高新的园区GDP总量达到29万亿元，占全国GDP比重达25.3%。从税收收入来看，2021年国家级经开区、国家级高新区的税收收入达到4.5万亿元，占全国税收收入的27.7%。 另一方面，产业园区的产业升级、创新发展的重要引擎。2021年，国家级高新区新注册企业数82.5万家，同比增长10.4%。其中，高新技术企业由2012年的1.8万家增至11.5万家。同时，在全国377家科创板上市企业中，国家级高新区培育的企业占比达67.1%。 四、推进共同富裕，保障安居、促进居民财富稳健增值。 基础设施公募REITs有望成为居民财富新的蓄水池，助力居民通过REITs分享基础设施投资收益。基础设施投资规模大，门槛高，居民一般难以直接参与投资并分享收益。而基础设施通过REITs上市后，为公众投资者参与不动产领域投资提供了便捷的渠道，具有金融普惠性优势。 公募REITs投资收益率可观，波动性较股票低，而且具备抗通胀属性。公募REITs的强制分红比例超过90%，现金分派率基本在4%左右，投资收益率可观；相比股票市场，公募REITs市场波动率相对较低，可以有效降低投资风险；部分公募REITs对底层资产享有产权，投资者可以享受其抗通胀属性。 保障性租赁住房REITs的推出，是推进实现共同富裕、贯彻房住不炒的重大改革举措。“保障性租赁住房”是主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租金的租赁住房。十四五期间，重点40城计划新增保租房650万套（间）。公募REITs的推出，将很好地解决保障性租赁住房的资金来源问题。 投资建议：积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。REITs是历史发展的必然趋势，积极拥抱REITs带来的机遇。公募REITs的出现将会加大各家金融机构之间的分化，积极拥抱方可立于不败之地。我国产业园区、物流仓储、保租房REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资产业园区、物流仓储、保租房REITs。 2REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末上涨0.07%。本周产权型REITs指数收于116.29点，环比上周末上涨0.48%，特许经营权型REITs指数收于117.82点，环比上周末下跌0.68%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数0.60pcts。本周领涨的公募REITs为临港创新产业园REIT，涨跌幅为6.73%。本周REITs成交额为14.52亿元，环比-30.75%。本周REITs换手率为0.88%，环比-0.62个百分点。本周末20只REITs折溢价率平均为37.43%16.67%，PV乘数平均为1.45。 2.1指数表现 图表1本周REITs指数收于113.86点，环比上周末上涨0.07% 本周（2022年10月21日，下同）REITs指数收于113.86点，环比上周末上涨0.07%。目前已上市公募REITs达到20只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2022年10月21日，REITs指数收于113.86点，环比上周末上涨0.07%。 150.0 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 2021/06 2021/07 2021/08 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 80.0 REITs指数产权型特许经营权型 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 本周产权型REITs指数收于116.29点，环比上周末上涨0.48%。其中，产业园区型REITs指数收于116.67点，环比上周末上涨1.38%；仓储物流型REITs收于141.88点，环比上周末上涨0.26%；保租房型REITs收于98.84点。 本周特许经营权型REITs指数收于117.82点，环比上周末下跌0.68%。其中，高速公路型REITs指数收于105.13点，环比上周末下跌0.79%；生态环保型REITs收于132.11点，环比上周末下跌0.42%；能源型REITs收于113.04点，环比上周末上涨0.11%。 图表2本周产权型REITs收于116.29点图表3本周特许经营权型REITs收于117.82点 160 14