美国多户住宅市场洞察：2023年第三季度

美国多户住宅市场洞察（2023年第三季度）

市场趋势与库存

• 2020年以来，美国多户住宅新建设活动显著下降，主要由于新供应减少和高利率限制整体回报。
• 过去12个月，美国主要复合式市场未同时出现入住率和有效租金增长。
• 自2022年以来，多户住宅行业销售额占比仅8.4%，但相比办公楼更具投资吸引力。
• 4.7%的10年期国债利率限制了近期的投资活动。
• 2020年以来，平均每天有超过700套新建多户住宅交付，导致库存增加13.4%。

需求与定价

• 多户需求加速恢复至2018年水平，但有效租金增长放缓，2022年以来仅增长1.1%。
• 吸收率维持在较高水平，每单元有效租金稳定增长。

入住率与租金

• 入住率在2021年达到历史高点后持续下降，超过六个季度新交付量涌入市场。
• 租金增长放缓至+1.1%，入住率面临下行压力。
• 新开工面积在过去12个月内下降近60%。

区域市场分析

• 南方地区入住率和租金面临下行压力，库存变化百分比和在建库存占比均较高。
• 中央、东北、南加州等高需求市场租金持续增长，而美国各地入住率增长有限。
• 南部地区供过于求风险较高，而东北、南加州市场表现较好。

资本市场

• 租金增长和利率上升减缓了整体交易活动。
• 2023年第一季度至第三季度，销量同比下降61.9%，价格下降7.8%。
• 多户平均资本回报率上升，但受10年期国债利率上升限制。

投资偏好

• 多户住宅资产相比办公楼更具吸引力，干燥粉末份额占比增加。
• 多户型、工业、零售等替代性部门投资增加，办公室投资吸引力下降。

关键数据

• 多户住宅库存增加13.4%。
• 有效租金增长1.1%。
• 新建住宅交付量日均超过700套。
• 销量同比下降61.9%，价格下降7.8%。
• 多户平均资本回报率上升，受10年期国债利率上升限制。