多家庭地产板块 1 季度回顾
多家庭地产板块 2025 年第一季度表现与 broader REITs 相似，YTD 同比下降 2.8%，略低于 RMZ 的 -1.9%。Sunbelt REITs 中 CPT 表现领先，因其新的商业票据计划降低了借款成本，并改善了经营趋势，从而将核心 FFO/股息指引上调 0.4%。ESS 1 季度表现强劲，租赁利率混合增长率最佳，若无宏观经济不确定性，ESS 考虑上调 FFO/股息指引。
Sunbelt REITs 的管理层都表示供应量正在放缓，前景正在改善，但 none 更新了 SS 增长预测，因为租赁季节才刚刚开始。本季度 Sunbelt REITs 股票表现分化，CPT 和 MAA 表现强劲，而 IRT 和 NXRT 则落后。CPT 将 FY25 核心FFO/股息指引上调最多，为 +3c 或 +0.4%，主要受其新的商业票据计划推动，该计划使借款成本降低了 50 个基点。近期经营趋势也令人鼓舞，新租赁利率增长改善 +150 个基点至 -3.1%，occupancy 增加 +10 个基点至 95.4%。MAA 的表现也很出色，我们将其归因于续租租赁利率增长加速 +30 个基点至 +4.5%，MAA 的环比改善领先所有多家庭 REITs。尽管指引上调（股票回购、新的 swaps），NXRT 自报告发布以来的股价却有所下跌。SS 占用率在同行中最低，环比下降 -30 个基点至 94.4%。IRT 表现符合预期，并重申了指引。近期经营趋势与同行相比较弱，新租赁利率增长环比改善 +10 个基点，低于其他多家庭 REITs。
Coastal REITs 全面重申了指引。Coastal 公寓股票 YTD 表现大多落后于 broader REITs (-1.9%)，ESS 基本符合预期 (-1.6%)，而 AVB 落后 (-6.9%。ESS 的 1 季度表现突出，新租赁利率增长为 +1.0%，是 1 季度中唯一新租赁利率增长为正的多家庭地产公司，混合利率增长为 +2.8%，领先于最接近的同行 (EQR) +100 个基点。ESS 从其西海岸投资组合中受益，该地区的供应量较低（2025 年现有库存仅 50 个基点），使其能够实现相对较强的租金增长，我们预计这一趋势将持续。AVB 的新租赁利率增长在 4 月份转为正值 (+0.5%，1 季度为 -0.4%），因为 1 季度 25 的 occupancy 环比改善 +40 个基点，使其能够提高租金。EQR 的续租利率增长显示出环比弹性 (+4.9% vs 5.0%)，尽管围绕联邦政府裁员存在担忧，但 D.C. 市场并未受到负面影响；相反，D.C. 是 EQR 1 季度 25 中表现较强的市场之一。其中一些西海岸居民由于 RTO 政策而选择搬到 D.C.。尽管 UDR 的混合租赁利率增长为 +0.9%，在沿海地区名称中最低，但环比增长 +140 个基点，因为 occupancy 环比增加 +40 个基点。
