2023年亚太地区多户住宅市场分析报告英文版

Research 亚太地区2023年10月jll.com 运动中的多族: 深入探究AsiaPacific的生活部门 运动中的多家庭：对亚太地区生活部门的深入研究 Contents 010203 投资格局 → 资本市场→Conclusion→ •令人信服的案例多户投资 •Japan•澳大利亚•中国（上海） 2 Contents→ Introduction 生活部门是目前最活跃和流动性最高的部门。全球商业房地产空间。与75美元 2023年上半年价值数十亿美元的交易，该行业已经超过了办公室资产的主导地位，这是 传统的投资组合。COVID之后的生活，高利率，以及生活的弹性基本面 全球行业支持价格发现。势头 继续建设。我们记录更多的资本投标和分配给住房，那里的供应没有 跟上需求。 亚太地区（APAC）的生活部门处于起步阶段。它既是分段的，又是要进化的。本文旨在 检查专门为以下目的建造的住宅单元有机构存在的国家的租赁市场。在日本，“多户住宅”一词用于描述吸引了最外国的成熟细分市场 近年来的资本。类似的生活产品被称为作为“租赁住房”在上海。 在澳大利亚和新西兰，BTR或按租金建造的值得关注的新兴资产类别。BTR的区别 突出了新兴部门的政治和社会目标 tokeystakeholders.Thecatorisationfostersgovernment 支持和鼓励大规模投资，在产品 hasyetbeenbuiltenoughtomeetdemand.Inthis报告中，我们指的是多户住宅、租赁住房和BTR可互换。 3 01 从投资组合多元化的角度来看，有一个 越来越关注有利于增长行业。2023年上半年，亚太地区多户投资达到40亿美元， 投资 同比增长2%，而亚太地区总降幅为24% 量在同一时期。这项活动由 景观 日本，投资组合交易以前收取的保费从跨境资本寻求大规模风险敞口。中国单户家庭的崛起加上强大的 政策支持为其扩张提供了顺风 可投资的宇宙。虽然交易活动仍然有限在澳大利亚，从筹款可以看出离岸胃口和网站收购。运营商正在争夺 与投资者合作开发和收购资产。 图1. 按地理位置划分的亚太地区多户投资量 十亿美元 12 10 8 6 4 2 0 2013201420152016 Japan 2017 中国 20182019 澳大利亚 202020212022H12023 AP其他 资料来源：JLL截至2023年第二季度，包括交易金额>500万美元，不包括土地和实体级交易 1 多家庭投资的令人信服的理由 与其他资产类别相比，风险调整后的回报率更高 以夏普比率衡量的多家庭风险调整后收益表现优于大多数房地产 部门。这是由于城市人口不断增长的结构性顺风推动的稳定租金收入，加剧住房短缺和负担能力。 图2. 日本各行业夏普比率 6 5 4 3 2 1 0 物流多家庭所有部门Retail酒店O夫冰 2 资料来源：JLL，ARES；使用2008年第二季度至2023年第一季度的季度总回报 围绕入住率和预期租金收入的较低可变性会带来负面影响对投资组合的保护 缺乏弹性的占用者需求将下行风险推低。以澳大利亚为例，那里的平均住宅空置 rateinMelbourneislowerthanofficevenacyratesandwithanarrowerrange.Octupierdemandformultifamilyislesssensitivetoeconomiccycles.Lowvolaturearoundaccordingensuresstablerentincomeandoffers对核心投资者的下行保护。 图3. 空置率波动：办公室与住宅 空置率(%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 墨尔本东京大阪 O夫冰住宅 资料来源：SQM，ARES，JLL；基于2013年至2023年上半年的空缺；每个方框代表四分位数范围，定义为数据的第75百分位数和第25百分位数以及框外的下行线和上行线是指最小到下四分位数(开始 的框)和从上四分位数(框的末尾)到最大值分别 3 较短的加权平均租约到期(WALE)可以导致更好的租金返还，增强回报概况，同时提供有效的通胀对冲 与亚洲大部分地区商业地产的标准三年租赁相比，多户租户通常承诺租约一到两年。尤其是当市场拥有高入住率时(高于 95%），房东更愿意选择较短的租赁期，以更频繁地获取上行租金增长，生产更好的回报和通货膨胀保护。以日本为例，在日本，多家庭的WALE是最低的商业地产。 图4. 按资产类型划分的日本平均WALE WALE12 10 8642 0 购物中心 物流 Primeretail O夫冰 多家庭 来源：JLL 4 多户家庭投资相对于办公室同行而言具有溢价，证明美国和欧洲市场各部门之间的收益率分析 世界各地成熟的多户市场交易的上限利率比相应的办公室上限低180个基点 rates.Recognizingitslow-risknature,investorshaveshowedwillnesstoofferapremiumformultifamilyassets 相对于办公资产。我们预计这一趋势将在亚太地区重演，为该地区多户市场的产量进一步压缩。 图5. 多户家庭和办公室之间的收益率差 收率(%) 8.0% 80-25-25-30-60-160-180-165 6.0% 4.0% 2.0% 0% 东京巴黎伦敦柏林法兰克福NewYork旧金山芝加哥多家庭O夫冰价差(RHS) 来源：JLL截至2023年第二季 度 02 资本市场s Japan 日本的大多数国际核心投资者都瞄准了内部收益率约为7%至9%。上限利率有压缩了过去几年，这使得这些回报 更难实现。对于远期购买， 远期销售和稳定产品之间的价差已经受到打击 创纪录的低点，在稳定的基础上降至25-35个基点上限利率，以及高投资者兴趣。也就是说， 与日本国内银行的负担得起的债务融资再加上较高的贷款价值比率(高达70%至 80%)可以继续使投资者能够达到他们的目标增值回报率为11%至13%。资本与更长- 期限时间范围可以通过收购来寻找收益率上行空间旧资产(+20年)，因为这些资产被贴现 相对于较新的产品。最后，日本的发展 Multifamilyisdominatedbylocalbuilders.Thesegroups 通常目标是大约10%的发展毛利率。他们不要解决IRR，因为它们通常不会坚持 从长远来看，许多人出售他们的发展作为未来购买。国际投资者长期以来一直热衷于 在日本接触多户家庭发展， 但当地顶级开发商往往有足够的资本来没有他们继续。 日本市场看到多户住房利率压缩 在截至2023年初的十年里，当收益率开始时toplane.Domesticinvestorsarenotacquidinglarge投资组合，但继续在较小的一端增加资产 的频谱。 压缩上限利率的暂时暂停是由于 投资组合饱和。一旦供应被吸收，我们预计收益率再次略有压缩。资本增值是 将源于未来两到三年的租金增长 几年。在微观层面上，这将取决于财产业主意识到租金增长-更高的市场利率只能以单位营业额实现。日本的住宅租赁 合同以两年的滚动期限运作，通常没有租金上涨，直到租户搬出去。 图6. 按部门划分的东京A级收益率趋势 6.0% 4.5% 3.0% 1.5% 0.0% O夫冰物流多家庭 来源：JLL截至2023年第二季度 租赁市场和 投资市场一直是所有人的主题 自2022年第四季度以来的房地产资产类别。而租赁市场条件坚挺，投资势头放缓， 活跃买家人数较少。 在定价方面，由于可投资股票的规模超过可用资本，买卖价差小幅增加。 较小的投资组合和单一属性的流动性比规模更大的投资组合。 从长远来看，我们预计风险调整后会更高多家庭的回报和稳定的收入状况 更广泛的资本。这将吸引新的投资者 到市场。2024年以后，投资者的需求可能会超过管道中的可投资产品。 日本影响多户家庭的重大政策变化 2017•日本国民政府设计了“新的住房安全网系统”。 政府向接受低收入者、老年人的住宅业主提供租金和维修补贴人，以及其他容易被业主拒绝作为租户的人。 •修订了《城市规划法》，以建立新的“乡村居住区”。商店和餐馆支持农业被允许建设。 •制定了《私人住宿商业法》，以允许房东提供私人住宿服务。 2019•建立房地产众筹指南并宣布延长和扩大税收众筹计划的激励计划。 2020•《土地基本法》修正案旨在鼓励与未知所有者或废弃的土地。 •《促进公寓重建法》修正案，为重建恶化的公寓。 2021•政府发布了一项新的住房基本计划。其目标是增加质量供应为有孩子和老人的家庭提供住房。 •建立了物业管理公司的注册制度，以确保租赁房屋管理业务。 2022•实施一项旨在提高建筑节能效率和促进能源效率性能的标签。 •《生产性绿地法》的到期终止了对指定农业用地的税收优惠。更多土地土地将出售作住宅用途。 SWOT分析 强度 弱点 机会 威胁 •复杂 •有限的租金上涨 •潜在租金上涨 •日本正在下降 和成熟的市场 由于根深蒂固的 可以通过以下方式实现 人口，尤其是 •稳定的现金流 两个租赁结构- 的安装 在一些非核心 高占用率 无年度滚动租赁 定期租赁 市场可能 •稳定的市场 主要城市，包括东京，大阪，名古屋和福冈 •强大的流动性来自国内和 海外投资者 租金升级 •产量相对较低由于有限的新 供应，尤其是在东京市中心 合同允许租金升级为合同续签 •老年人的更换资产具有潜力 用于增强现金流 阻碍生活需求products.Butcitieslike东京继续看到 正的净迁移 季度项目 城市 价格（百万美元）供应商 买方 2023年第二季度拱门资本 TokyoAptsPortfolio 东京 195 未知 拱门资本 Q22023三井多族 Portfolio 东京 70 全球 链接管理 Mitsui&Co.Digital 资产管理 2023年第一季度JPMorgan 多族组合 全国范围 421 摩根大通 资产管理 AXAIMAlts 2022年第三季度桑蒂 多族组合 全国范围 109 萨姆蒂 萨姆蒂 住宅投资 第二季度2022绿色住宅 东京 114 日本纸浆 和纸业公司 高盛 2022年第一季度黑石集团 多族组合 全国范围 427 黑石 M&G房地产 显著交易分析 2022Q1SekisuiHouse 多族组合 东京127 SekisuiHouse SekisuiHouseREIT 市场基本面 在2018年达到供应高峰后，多户建筑开始在四大城市(东京、大阪、福冈和名古屋)因发展筹资而撤退 挑战和COVID。从那时起，供应趋势在大都市地区正常化。 持续的积极净移民和大量 老化的租赁住房可能会支撑即将到来的强劲供应周期。新股将在郊区或 边缘位置，因为城市核心位置受土地限制新开发的包裹。 日本的多户市场早期需求低迷 大流行的日子，受外流困扰。东京看到白领工人从市中心搬迁到更远的地方，他们可以住在更大，更实惠的空间。 转机发生在2021年中期，当时迁移回 城芯发生了，同时采取了重新开放的措施。这恰逢国际学生的回归 图7. 日本主要地铁租赁房屋建设开始 单位数量 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 201120122013201420152016201720182019202020212022 东京23区名古屋大阪福冈 资料来源：土地、基础设施、运输和旅游部 10 userid:414195,docid:151310,日期:2024-01-13,sgpjbg 外国专业人士，所有这些都推动了中国的需求租赁市场。 与其他一些城市不同，福冈的入住率在整个大流行期间毫发无损。尽管 它的经济规模较小，这座城市已经成为一个经济强大的力量，吸引年轻人寻求一流的 2020年至2022年