华润置地与华润万象生活近况更新
1. 华润置地业务近况
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开发业务:
- 销售与拿地:1-5月签约销售金额869亿元(同比降6%),权益签约593亿元(同比降8%);拿地金额427亿元(权益303亿元)。销售符合预期,大量新增供货将在三四季度推出,有望带动销售正增长。拿地策略克制,严控毛利率、净利率和IRR。
- 2025年展望:可售货值约5000亿,2024年滚存2500-2600亿,三四季度将推新货,销售有望转正。利润重点转向经常性业务。
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商业地产业务:
- 业绩表现:1-5月经常性业务收入204亿元(增10%),租金收入133亿元(增13%)。购物中心租金同比增17%(同店增6%),零售额增20%(同店高单位数),重奢购物中心同店增速超整体。
- 亮点分析:华润重奢跑赢港资,市场份额提升,旗下重奢品牌占比40%,运营调整带动重奢零售额增长。
- 全年展望:若维持1-5月趋势,购物中心租金收入双位数增长确定性强,全年经营性不动产业务增速有望超10%。
2. 华润置地估值分析
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短期估值:
- 拆分估值:暂不考虑轻资产业务,经营性不动产核心净利润预计110亿元(2025年)。参考太古地产PE14倍,隐含开发业务PE仅2倍;对比中国海外发展(PE8.6倍),保守给予华润置地开发业务6倍PE。
- 市值测算:开发业务市值约900亿港币(6倍PE),经营性不动产市值约855亿(15倍PE),合计市值约2500亿,较当前有34%空间。
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中长期估值:
- 短期关注点:购物中心零售额表现,2025年PE或从5倍升至7倍。
- 中期展望:经常性业务利润占比2025年达45%,2026年超50%。参考新鸿基地产,2026年若占比达50%,PE或升至10倍(市值约2828亿),较当前有49%空间。
- 长期潜力:已完成资本循环,每年REITs注入支撑净利润及派息增长。参考三井不动产,即使开发业务占比28-30%,PE或上行至15倍。
3. 华润万象生活近期观点
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业务表现:
- 零售额:5月单月及1-5月零售额同比增长约20%,同店增长高单位数,中奢定位购物中心表现略高。
- 轻资产拓展:2025年目标10个,截至5月底完成3个,预计下半年进度加快。
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估值与市场表现:
- 股价:YTD涨幅36%,但南下资金减持,港股通持股自由流通比降至20.9%。
- 估值:2025年PE20倍,2026年PE18倍,匹配12%复合净利润增速,享有行业溢价。
- 股息率:特别派息常态化,百分百派息率下股息率降至5%。
- 市值测算:2025年核心净利润约37亿(剔除利息后),20倍PE对应市值约930亿,较当前有13%空间。