华润置地与华润万象生活近况更新
1. 华润置地业务近况
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开发业务：
- 销售与拿地：1-5月签约销售金额869亿元（同比降6%），权益签约593亿元（同比降8%）；拿地金额427亿元（权益303亿元）。销售符合预期，大量新增供货将在三四季度推出，有望带动销售正增长。拿地策略克制，严控毛利率、净利率和IRR。
- 2025年展望：可售货值约5000亿，2024年滚存2500-2600亿，三四季度将推新货，销售有望转正。利润重点转向经常性业务。
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商业地产业务：
- 业绩表现：1-5月经常性业务收入204亿元（增10%），租金收入133亿元（增13%）。购物中心租金同比增17%（同店增6%），零售额增20%（同店高单位数），重奢购物中心同店增速超整体。
- 亮点分析：华润重奢跑赢港资，市场份额提升，旗下重奢品牌占比40%，运营调整带动重奢零售额增长。
- 全年展望：若维持1-5月趋势，购物中心租金收入双位数增长确定性强，全年经营性不动产业务增速有望超10%。
2. 华润置地估值分析
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短期估值：
- 拆分估值：暂不考虑轻资产业务，经营性不动产核心净利润预计110亿元（2025年）。参考太古地产PE14倍，隐含开发业务PE仅2倍；对比中国海外发展（PE8.6倍），保守给予华润置地开发业务6倍PE。
- 市值测算：开发业务市值约900亿港币（6倍PE），经营性不动产市值约855亿（15倍PE），合计市值约2500亿，较当前有34%空间。
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中长期估值：
- 短期关注点：购物中心零售额表现，2025年PE或从5倍升至7倍。
- 中期展望：经常性业务利润占比2025年达45%，2026年超50%。参考新鸿基地产，2026年若占比达50%，PE或升至10倍（市值约2828亿），较当前有49%空间。
- 长期潜力：已完成资本循环，每年REITs注入支撑净利润及派息增长。参考三井不动产，即使开发业务占比28-30%，PE或上行至15倍。
3. 华润万象生活近期观点
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业务表现：
- 零售额：5月单月及1-5月零售额同比增长约20%，同店增长高单位数，中奢定位购物中心表现略高。
- 轻资产拓展：2025年目标10个，截至5月底完成3个，预计下半年进度加快。
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估值与市场表现：
- 股价：YTD涨幅36%，但南下资金减持，港股通持股自由流通比降至20.9%。
- 估值：2025年PE20倍，2026年PE18倍，匹配12%复合净利润增速，享有行业溢价。
- 股息率：特别派息常态化，百分百派息率下股息率降至5%。
- 市值测算：2025年核心净利润约37亿（剔除利息后），20倍PE对应市值约930亿，较当前有13%空间。
